我送给孩子一套房，怎样防止他擅自卖掉房子？
作者： 昆明财税服务平台
非常理解您爱子心切的心情，父母都想孩子生活的衣食无忧，有能力的父母还会给孩子全款购置或赠与房子、车子，但另一方面又担心孩子私自将房子卖掉把变现所得用来挥霍。
假设将房子赠与不满18周岁的孩子，那在孩子满18周岁前完全不必担心他会将房子私自变卖，因为未满18岁不具备完全民事行为能力，不能对自己名下的房产进行处置。
假设孩子已经成年，如何防止他擅自卖掉父母赠予的房产呢？下面就提供一些好用的“限制措施”：01.只交出“居住权”，不过户；
理论上来说房产只交出居住权而不过户并非真正意义上的“赠与”，但这确实是避免孩子擅自将房屋卖掉的最有用的方法。因为二手房买卖合同的签署、房产过户手续都需要房屋产权人签字才能生效，所以只要不动产权证还是父母的名字，那么就不存在房屋被孩子擅自卖掉、产权被过户的情况。
02.只赠与一半或一部分产权给孩子；
赠与房产给孩子并非只能将全部产权都赠与，可以只赠与一半或者其他比例的产权给孩子，这样一来你与孩子就对该套房产形成“共有”关系，在房屋买卖、房产过户中同样需要你的同意和签字，也就避免了孩子擅自将房产卖掉。
03.设置“抵押权”；
理论上房屋抵押的最长期限是30年，但用于个人消费贷款的房屋抵押期限最长一般为10年。为了避免孩子擅自将房子卖掉，在完成赠与和房屋过户手续之后，可以通过“借款合同”、“抵押合同”设置“抵押权”，即孩子为房屋所有权人，而你为“抵押权人”，当孩子想把房子卖掉的时候你作为“抵押权人”必然需要同意先对房屋进行解押，如此便设置了障碍。
04.设置“居住权”并进行登记；
在《民法典》实施后新设立了一项益物权，即“居住权”，并可以在房屋产权系统进行登记、登记信息公开透明，且居住权设置可以超过20年。
为了房屋被孩子擅自卖掉也可以进行“居住权”登记，作为父母无需向孩子缴纳租金，居住是无偿的。在孩子想卖房子的时候，买方能在产权系统清晰的看到居住权的存在，即便他将房子买走也不能侵犯居住权，这时候他就要掂量掂量了：“买了房子却不能居住”？一般就会放弃购买了，除非父母同意撤销居住权。
一旦完成产权过户，则赠与行为很难撤销，即使在赠与合同约定了撤销权的情况下目前能限制孩子将房屋擅自卖掉的方法只有以上4条。
虽然说赠与合同可以设置一些触发撤销赠与行为的条款，比如受赠人出售房屋、受赠人不养老等都可以作为赠与行为撤销的触发条件，但是实际上一旦产权完成过户则这些触发条件与“物权法”相悖，实际上并无法撤销，也就无法阻止孩子将房屋卖掉，他作为“产权人”有100%的处置权。
所以如果产权已经完成了过户，那么想通过撤销赠与来阻止孩子将房屋卖掉几乎就不可能了。
结语：赠与行为基于双方的充分信任，如果担心孩子擅自将房屋卖掉就暂时不要赠与或过户爱子心切的心情可以理解，但是赠与行为是基于双方间充分的互信，倘若赠与后时刻担心孩子将房屋卖掉，那真的就没有必要这么早将房屋赠与他了，此时只给孩子房屋的居住权让他居住就可以了。
其实可以签订一份长期的赠与协议在自己百年之后将房子留给孩子，比如签署一份孩子履行养老义务、夫妻双方互敬互爱、履行对子女的抚养义务的前提下自己在去世后将房子无偿赠送给孩子的协议，并到公证处将此份协议进行公证。这样一来即避免了孩子擅自将房子卖掉，又避免了房子赠与他后无人养老的情况，一举两得。
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