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在这一问题上存在两个基本的逻辑点：

01.把“买房-出租-收取租金”作为长期投策策略在未来是否可行？

02.从现在往后看20年这一策略是成功的，那往前看20年是否依然有效？

01，从投资逻辑的角度讲，某一投资策略在越少人知道的情况下所获得的收益率也就越高，即参与的人越少则回报率越高，当该策略被大家普遍认可并蜂拥而入之后，收益在很大程度上会被稀释，收益率随之降低。“买房-出租-收取租金”也是如此，当这一策略被市场普遍接受后会推动房产价格上涨，买房成本随之上升，房租/购买成本则随之降低，需要更长的时间才能收回成本。

02，从现实的角度讲，过去20年房地产发展历程来看，这一投资策略确实是成功的，且不说房租会为房东带来多么大的收益回报，单是房价上涨带动房产的增值就足以证明把房产作为长期投资是明智的。

但现实情况是房价上涨导致越来越多的人购置房产，其中不乏一些炒房客、投机客，直到把房价炒到高位后发现房子已经失去了投资价值，只适合自住不再适合长期投资。

所以这纯粹是“以过去的经验指导未来”的投资策略，属于绝对的经验主义，根本就不具备指导意义。我们可以从“投资回报”和“未来趋势”两个角度论证为什么此投资策略不可行，甚至是愚蠢的。

第一，从投资回报的角度来讲：

举个例子讲，下图分别是位于上海浦东桃园公寓80㎡左右房产的售价而出租价格，80.4㎡的公寓售价320万，每平米4万元；而一套78㎡同小区公寓的出租价格是3700元/月。

按照以上数据可以计算出该小区公寓的年投资收益比是3700元/月*12个月/320万=1.38%。

1.38%的投资收益比高吗？一点都不高，要知道当下1年期银行定期存款的市场利率都在2%左右，3年期大额存单的利率在4%左右，10年期国债的利率在6.4%左右。

所以房产投资已经失去了意义，甚至赶不上银行定期存款的收益，只会长期占用大量资金罢了。更重要的是房产投资的变现流动性更差，等到急用钱又卖不出的时候就更着急了。

第二，从未来趋势的角度来讲：

01.空置房源居高；

之前有网上流传国家电网公司在全国660个城市做了一个调查，发现有6540万套住房连续半年电表的读数为零，因此得出的结论是我国空置商品房的数量至少不会少于这一数字；还有一些财经评论员估计我国商品房空置率在20%-30%之间。

虽然以上关于空置房源数量和空置率的消息并未得到官方确认，但是我们至少也有自己的感受，无论是一二线城市还是三四线城市总有一些入住率很低的小区，而且每逢开盘总有“拖儿”。这就说明即便空置率没有那么高，但至少是过剩的，况且新小区还在开发、旧城改造还在进行，未来还将有更多的新房源上市。

02.人口数量难以保证购买力；

截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%，而且老龄化的比例还在上升，生育率却持续走低。这些老人去世后会闲置更多的房子，可以预见一点的是这些房子可能根本就不会有人住，一方面生育率下降必然最终导致人口负增长，另一方面我国城镇住房自有率高达96%，居于全球首位，试想一下子女都有自己的房子的情况下，老人留下的房子唯一的出路就是空置。

所以未来房子将真的可能出现卖也卖不掉、租也租不出去的尴尬境地，只会占用高额的资金罢了，不具备任何的投资价值。如果把眼光放长远一点，“未来房价如葱”并非笑谈。

一有钱就买房子，买了房子就出租，如果你坚持这么做，那么到老了的时候结果一定会令你大失所望，未来的趋势已经很明显了，房产只会占用高昂的资金，靠出租获得收益和现金流的目的基本不能达成。

试想一下，到老了失去创造收入的能力之后，所有的资金都被房子占据着，卖又卖不掉，租又租不出去，这时候才能明白房子带给你的不是资产，而是累赘。

因此综上而言，以过去的经验指导未来的方式是完全错误的，我们并不提倡以买房出租作为长期投资策略。

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