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不是商铺不好，而是好的商铺太少。

对于普通大众来说，现在想要买到理想中的商铺太难了，而一铺养三代也正在逐步沦陷成一铺坑三代。

我虽然不认同商铺是最危险的资产，但是仍然建议那些对于商铺投资不了解的朋友，不要去碰商铺。

否则，商铺坑你可是没商量的。

商铺投资的门道特别多，而且交易流动性较差，所以入手之前必须要慎之又慎。

很多人对于商铺投资，了解的非常浅显，无非就是买个商铺出租掉，每年收租金，3-10%的都有，但实际情况大部分租金率集中在4-6%。

很多商铺的销售也是这么对投资者说的，买一个商铺每年收租，时间久了租金涨，铺子的价格也在涨。

但实际情况和卖方描述相去甚远，商铺投资本身牵扯的很多。

比如商铺的土地使用权，一般是40年，商铺的贷款，一般不能超过10年，商铺的交易有土地增值税、个人所得税、营业附加税等。

商铺的公摊面积，都比普通住宅要高，但公摊面积并非越大越好，也并非越小越好，门道特别多。

商铺投资，本身收租的模式没错，但收租背后的那一些细节，普通投资者是不了解的，很容易踩坑。

这也就是为什么最近几年，很多人买了商铺，发现自己亏了，收益率极低，甚至把钱存银行都比买商铺来的划算。

先了解一下商铺的交易税，毕竟资产本身的流动性很重要。

如果是买进商铺，税费成本其实是比较低的。

主要是交易契税3%，还有印花税0.05%，手续费3块一平米，产权登记费550一本。

但是商铺的卖出，税费成本就是天文数字了。

去掉交易手续费，印花税，土地出让金等，主要集中在三项税收。

1、增值税。

卖出评估价格减去买入价格，乘以税率系数。

A、能提供上手购房发票的，土地增值税=[转让收入－上手发票价（每年加计5%）－有关税金]×适用税率。

B、不能提供上手购房发票的，土地增值税=（转让收入－转让收入×90%）×30%。

适用税率，30%，40%，50%，60%，对应土地增值，小于50%，50-100%，100-200%，大于200%四个档次。

假设10年前买的商铺100万，现如今200万，增值了100%，那么土地增值税一项，就是（200-100）×40%=40万。

如果超过了100%，达到了105%，那交的税就更多了，105万的50%，要52.5万。

2、个人所得税。

个人所得税的征收比例，是20%。

计算公式，（转让收入-房产原值-合理费用）×20%。

如果按核定征收，那么就是为转让收入×7.5%×20%。

比如200万的商铺，最少也就是3万元。

3、营业附加税。

营业附加税也是相当可观，为购置差额的5.5%。

A、可提供上手购房发票的，为（转让收入－上手发票价）×5.5%。

B、不能提供上手发票的，为转让收入×5.5%。

同样按照200万的商铺，买入价100万来计算，要交5.5万的营业附加税。

这样算下来，100万的商铺，涨价到200万，光各种税收，就交上去五六十万了，到手的交易增值部分，是相当低的。

所以，商铺本身的交易流动性是很差的，因为税收高，很多人考虑再三，都会选择继续收租，而不是转让。

这也就意味着好的二手商铺，产权转让的很少，因为增值部分税费太高。

而那些转让的二手商铺，大多是没怎么增值的，也就不会是什么好铺了。

现如今的商铺，租金收益率普遍在5-6%，有一些甚至更低。

超过10%的商铺，大多都是10年以前，或者更早时间的。

因为电商的崛起，很多实体零售商的生意是一年不如一年，很多地方的商铺，都贴着旺铺转让。

即便是永不过时的餐饮，很多也都开不下去，所以小的商铺，虽出租容易，但是收租风险很高。

商铺出租，即便每年有5%的租金，但遇上承租方一年半载就换一家，中间的损失其实是很大的。

很多即便违约，要追回违约金都很难，只能没收押金。

而商铺再转租，对方一般都会要装修期免租期等时间，中间的时间差还是比较久的。

所以，那些经常转租的商铺，实际的租金回报率更低。

还有很多商铺，甚至都面临常年空置，无人来租的尴尬境地。

于是，很多一手商铺的出售方，开始打着包租三年，包租五年的旗号来售卖新的一手商铺。

其实中套路很简单，商铺在招商引资的时候，与承租方签订长期合同，同时给承租方一定的佣金返还。

而这部分的佣金返还，其实会在商铺的售价中提升，转嫁到投资者身上。

比如，原本90万的商铺，售价100万，包租5年，每年5万，共25万，而实际买方支付的租金只有15万，仅有3%。

所以当包租期满后，很多商铺再出租率就会骤降，因为商家不一定能接受新的租金价格。

如果一个地区大量的商铺都出现空租转租现象，总体的租金回报率必然就会开始下降，甚至面临租不掉的情况。

租金回报率，原则上是会缓慢上涨的，原因是通货膨胀带来的物价上涨。

但这种理论只适合于常年可以租掉的商铺，并不适用于经常空置，时常转租的商铺。

商铺本身的价格，也是被动的受租金上涨而上涨的。

比如100万的商铺，今年租金5万，十年后租金8万，二十年后租金12万。

那么商铺本身的价值，也会水涨船高到200万甚至更高，因为租金回报率上去了，价值就要做修正。

这个股票的投资逻辑有点像，企业净利润更多了，股票价格自然就涨了。

所以，从收益率逻辑来看，常年能稳定出租的二手商铺，应该是投资的首选。

先从价格上来看，我们要明白，便宜无好铺，好铺不便宜。

非要淘一些好的便宜的商铺，只能去法拍的资产里淘淘金，否则绝大多数情况下，便宜的商铺都有坑。

选择商铺的第一条件，是看出租率，而不是单纯的租金回报率。

出租率其实没那么难辩识。

在商铺周围数百米范围内，其他商铺如果都是承租，无空铺的情况，那就代表这个地段内，商铺的出租率是稳定的。

只要商铺出租是稳定的，不愁租的情况下，合同可以约定，适当的幅度内每年涨涨价。

一般商户都是接受的，即便不接受，也不愁租，毕竟铺少商家多，比较容易出租。

其次，需要观察的是人流情况和规划发展。

对于比较成熟的商圈，这一点可能会比较弱化，但成熟意味着发展潜力不足，商铺总体价格上涨和租金上涨就会比较困难，或者说空间不大。

而对于那些正在规划中的商圈，就要相对谨慎了。

一般好的商圈里，商铺都是大型集团开发商自营，只有周边的一些商铺可能是承包转售的。

这些商铺能否有潜力，完全取决于规划。

如果有成熟的规划而且能顺利实施，比如规划风情街、步行街、商业街等，那么商机巨大。

如果仅仅是普通商铺，没有完善的规划，那就完全取决于后期的人流量了，毕竟有客才能有旺铺。

人流量多的地方，不管是开便利店、小吃店、奶茶铺，甚至是十元店，都是很方便的，商铺自然不愁租。

很多商户都会觉得开店失败是自己的原因，不是商铺的原因，毕竟人流量摆在那里，周围的商铺那么多，也摆在那里。

再往后就要对商铺的实际地理位置，周边环境，商铺的面积，公摊区域等去做仔细的研究了。

商铺大多是四四方方的，那些各种带转角的商铺尽量不要。

千万不要自己当设计师，认为这个商铺可以如何如何设计，商铺是拿来租的，越迎合租户的偏好，越容易出租。

可以说是怎么方便租，就怎么来。

周围的商铺也要观察，有没有可以引流的商铺。

比如开在电影院旁边的商铺，往往不愁租，因为电影院可以引流。

同样的，排队等餐的饭店也可以引流，子女早教的机构也可以引流。

周边不远范围内，如果有可以引流的店，商铺往往是绝对不愁租的，而是租金价格会比普通的要高一些。

只可惜，这一类特别好的商铺，几乎是极少转让的，即便转让一般也是内部非公开的，普通投资者根本无法接触到，也就买不到。

总结下来，买商铺其实就三个字，位置好。

其他的随便别人怎么给你吹，都是虚的，位置好的商铺才有潜力。

不是商铺不好，而是好铺太少。

现在想要买到高回报率的商铺太难了。

或者说那些有潜力的商铺，也要等到五年十年后才能被验证。

而那些成熟的商铺，要么就是买不到，能买到的大多都有坑。

一铺养三代的故事不是神话，但一铺养三代和普通投资者基本上已经失之交臂了。

相比之下，一二线城市的住宅，可能会比商铺投资更稳定有潜力一些，而且后顾之忧也会更少。

房子相关的投资，都是大类资产配置中最重要的环节，所以投资之前不能盲目，一定要多做功课。