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至少可以卖到10000元每平方米。

土地竞买价550万一亩，缺少容积率、规划建设总面积，住宅及商业面积等指标等规划指标，因此，只能大致测算，结果仅供参考。假设容积率为2.0，咱们先计算一下项目的成本情况。

1、土地成本。

土地买价每亩550万元，则在容积率为2.0时，

楼面地价=5500000/666.67/2=4125元；

2、契税。

契税的税率为3%-5%，各地具体执行标准不一样。取中间数，按3%计算，每平方米建筑面积契税=4125×3%=124元；

3、前期费用。

包括规划设计费、报建费用、五通一平等临时工程等支出，按160元每平方米计算。

4、建安成本。

包括主体建安成本、室内外水电气、园林景观工程、给排水工程、道路等等配套工程，按2500元每平方米计算（含税价）；

5、成本小计。

以上四项成本小计=4125+124+160+2500=6909元，再考虑到其他不可预见因素，按7000元/平方米计算。

6、日常费用及融资成本。

按项目开发周期三年计算，企业的日常管理费用及销售费用按项目开发成本的5%计算，融资成本也按5%计算，合计按7000的10%，为700元为平方米。这样单位成本就达到了7700元。

7、税收成本。

项目的税收成本包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、水利基金、土地增值税、企业所得税、土地使用税等。一般为销售收入的8%-15%，先按成本的12%计算，每平方米为924元。加上前面的7700元，每平方米成本合计8624元。

8、企业利润。

按成本利润率15%计算，预计每平方米售价应该在9918元左右。

影响商品房销售价格的因素很多，不仅包含成本因素，国家的调控政策，开发项目地理位置、容积率、绿化率、项目业态、周边环境、交通条件、对未来的房价预期等因素有关。比如，一般情况下，一线城市的售价比三线城市高，即使在同一城市，学区房与郊区的房子，每平方米差价在2000元左右也是很正常的。

综上所述，正常情况下，每平方米售价应该在10000元左右，考虑到地理位置等因素，在此基础上再作出调整，每平方米售价应该在9000-13000元之间。