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建议每平方米售价7000元.

根据你给出的条件，项目容积率为2.6，绿化率为30%。可以肯定属于刚需盘，销售对象以刚需人群为主。这种情况适合快速开发销售，不可捂盘，不可定价太高。

房地产的成本包括土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本和开发间接费用几大项，下面咱们来分别测算。

1、土地成本。

主要包括土地出让金、拆迁补偿费、契税等。

本项目为净地出让，每平方米土地出让金4478元，容积率为2.6，则每平方米建筑面积土地出让金为4478/2.6=2239元。

契税，指的是土地出让环节的契税，按土地成本的3%计算，每平方米契税66.17元。

单位土地成本=2239+66.17=2306.17（元）。

2、前期费用。

包括规划设计费、城市基础设施配套费、人防异地建设费、白蚁防治费、散装水泥基金、图纸审查费、定位放线费、招标代理费等报建费用及五通一平等临时工程等支出。规划设计费按每平方米30元计算，报建费用各地略有差异，按120元/平方米计算，其他前期费用按15元每平方米计算。每平方米前期费用合计=30+120+15=165（元）。

3、建安成本。

包括土方工程、地下基础、单体建筑成本、门窗安装、电梯、消防、水电气暖安装、内墙粉刷、外墙保温、防水、真石漆等，高层建筑，每平方米成本应该在1800元左右（含税价）。

4、室外基础设施成本。

主要包括室外水电气暖、园林景观工程、给排水工程、道路、照明、强电、弱电、通讯等基础设施，按650元/平方米计算（含税价）。

5、开发间接费用。

主要包括工程、成本等工程建设相关部门人员工资及福利、办公费、差旅费、项目监理费、造价审计咨询费等，暂按每平方米50元计算。

以上成本合计=2306.17+1800+650+50=4806.17（元）。再考虑其他不可预见因素，每平方米成本暂按4850元计算。

除上述成本之外，商品房开发还有资金成本、日常管理费用、销售费用、合理的计算及税金支出。

1、资金成本，按平均开发周期三年，资金占用18个月，年利率8%计算，单位资金成本582元（4850*8%*1.5）。

2、管理费用，按开发成本的3%计算，单位管理费用145.5元。

3、销售费用，目前销售费用一般投入高于管理费用，按开发成本的5%计算，单位销售费用242.5元。

4、税金支出，由于是刚需盘，后期土地增值税清算时可能会退回已预缴的税金，增值税税负率也不会高，所以暂按单位成本的8%计算，每平方米税金支出388元。

以上成本费用合计=4850+582+145.5+242.5+388=6208（元）。

企业的保本销售价格应该在6208元。再考虑到利润因素，建议售价在7000元左右，或者6500-7500之间。