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二手房评估价格的下降，说明了两个问题：一是当地市场的房价在下降；二是银行不看好当地房地产市场的未来。

以本行为例，我行对于二手的评估主要由四个部分构成：（1）外部的评估价值，对于抵押物，我行均要求提供经我行认可的评估公司出具的抵押物价值评估报告；（2）周边市场最近两年的成交均价及成交价走势，一般都是收集抵押物所在楼房周围方圆3公里范围之内的楼盘的成交均价及走势；（3）银行内部的核估价：我行每年都会对所在城市各个片区给出一个评估价值高限（在根据具体条件，比如开发商、地理位置、楼层、朝向等，给予上下浮动20%）；（4）楼盘是否存在有存在重大的不利因素。

一般分行的抵押物核估岗，根据以上四方面的因素，对二手房出具一个核估价，并出具核估意见和理由，作为送审材料的一部分一并提交授信审批部审查审批。上述4部分中，一般主要看（2）和（3）两部分，因为（1）外部评估报告的价值大部分都会有虚标，为的就是从银行都贷一定的款项出来。

如果银行的核估价格不断下降，甚至低于实际的成交价格，这说明银行极其不看好你们当地的楼市，同时当地的成交价最近几年二手房的整体房价走势应该是趋于下行的趋势。这一切都是银行为了保护自身的资金安全，毕竟评估价值太高，一旦遇到房价大跌，那么银行的损失也是惨重的。

当然房价的评估的下行，还有可能是银行自身在挤水分，现在很多二手房交易评估的价格都有虚高，比如实际成交价仅为170万元，评估价值做到了200万元，以前为了拓展业务，有的银行也就睁一只眼闭一只眼就过了，但当政策趋严时，就会控制这种行为，因为这种行为其实有点类似零首付政策，给银行本身带来风险。

如上述案例，如果按照实际的170万元，你在银行最多贷到119万元，你首期款需要自己支付51万元；但如果评估到200万元，按照70%的评估价，可以贷到140万元，首期款仅仅需要支付30万元，比实际应支付的少了21万元，这就将部分风险转移给了银行。毕竟如果按照实际的成交价，只要房子价格没有跌倒119万元以下，银行的贷款资金安全都无需担心，但是按照虚的200万元评估，一旦房子的价格降到140万元，银行的贷款资金就会出现风险。