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最近12年的平均租金40多万元，考虑租金的逐年上涨情况，显然最近几年的租金明显会高于40几万，我们保守一点，取值50万元就好；总价500多万，没有一个明确值，我们取中间值550万元，那么年投资收益率高达：50/550=9.1%，这个收益率应该是很不错的一个数据了，目前市面上大部分的低风险投资，其收益率普遍在5%以内。

租售比，一般是指每平方米建筑面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值，也有一种说法认为是每个月的月租与房屋总价的比值；国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1:200~1:300。

如果租售比低于1:300（即1:400，1:500），这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200（即1:100），表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高，后市看好。

你这个房产没有给出具体的面积，所以我们采用每个月的房租与房屋总价值的对比来判断，这套房产年租金为50万元，折合每个月的租金4.17万元，那么这个房屋的租售比为：4.175/500=0.00833，这个数值远高于1：200（即0.005），所以按照经济学上的租售比而言，这套房产显然也是值得投资的。

如果这套房子真的如你所述的情况，那么没问题，但是你要想想，有这样的好事，为什么会轮到你，这个案例中，在我看来，以下几个方面是你购买之前，不可忽视的问题：

1、耐克的经营者，为何不自己购买该房产？既然一年租金40几万元，总价才500多万，他完全可以考虑自己买下来，就算钱不够，也可以分期付款，所以这是一个不可忽视的原因。

2、是否真实的12年平均40几万元的租金？提供给你看的合同是否为阴阳合同？你在购买之前，一定要到这个店面附近走走了解了解，周边的平均租金，如果低于这个数字，那么就不要考虑，要知道耐克这类大的品牌对于很多业主来说，给予的租金都会有一定的让步（因为大品牌的装修，保养正常会比一般的租户好），如果你调研周边的租户都比耐克的租金低，显然你碰到阴阳合同了，实际根本租不出去40几万元。

3、耐克的租赁合同期限，这点也关键，不要你一接手，租赁期间就要到了，而别人耐克根本没有续租的意愿，耐克这类旗舰店都不会太小，短时间内你要把房子租出去存在一定的困难；另外你要关注是耐克不续租的原因？是房产出现问题，还是房东提出了漫天要价或者是周边的市场已经不行了（比如很多原来的商业街，随着电商的崛起以及综合体的兴起，现在已经没落了），否则一个经营12年的老店不会轻易放弃的。

4、建筑结构也不可忽视，目前最好出租的就是做餐饮，路上也是餐饮店最多，所以在买入之前，你要看这个房子的结构是否适合改造为餐饮店（排烟排气、通上下水等），如果不可以，那么投资价值减少一半，毕竟失去了大部分潜在的租户。

天上不会掉馅饼，任何的事情，不要只看到表面，一定要自己去深入了解，就算是朋友介绍的，你也要打120个小心，现在坑害朋友的事情并不少见，不要贪小便宜让自己最终吃了大亏。