全国首套房贷款平均利率降至5.42% ，进一步下降的可能性大吗？为什么？
作者： 昆明财税服务平台
房贷利率事关购房者购房成本，也事关银行净利差收益，还事关地产调控政策，所以房贷利率十分敏感。
融360大数据研究院发布的“2019年5月中国房贷市场报告”显示，5月全国首套房贷款平均利率为5.42%，相当于基准利率1.105倍，相当于上浮10%，较上月下降1.09%，全国首套房贷经历半年连续下调后，目前已经是2018年以来最低利率水平。
房贷利率缘何下行
17年和去年上半年房贷利率是比较高的，首套房一般上浮15%，二套房上浮20%，主要是银行获得资金成本比较高，像余额宝收益率都在4%左右波动，意味着银行获得的资金成本就高达4%，银行没有办法降低贷款成本，也就上浮地产抵押贷款。
但是下半年以来，央行已经多次降准，释放了超过3万亿元的低成本长线资金，央行名以上是支持实体经济，缓解实体经济尤其是中小企业融资难与贵的问题，引导市场资金利率下行，目前余额宝收益率已经跌破3%,银行获得的资金成本已经大幅下行，而且实体经济融资需求不大，表现为企业中长期贷款增速不高，银行体系内流动性十分宽裕，可以向地产投放更多的信贷资源，5月份地产抵押贷款增速就占新增贷款的50%左右，为了争夺优质的地产抵押贷款，银行就不断的通过下浮贷款利率吸引客户。
房贷利率与地产调控政策有关
高层对地产的定调是房子是用来住的而不是用来炒的，因此遏制地产过度需求不会改变，一方面是通过限购来完成市场的需求，另一方面是通过提高购房成本也就是地产抵押贷款的利率来抑制市场过旺的需求，同时增加市场公共租赁住房的供给，引导中低收入者使用公共租赁房，而不是利用六个钱包购房。
最近银保监会主席一番话值得深思，笔者认为郭树清从两个方面来阐述地产政策，一个是高房价对其他产业的挤出效应，郭主席认为房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，地产抵押贷款因为有明确的的抵押物，不良贷款率很低，历史上只有0.3%，是一种优质的贷款资源，深得商业银行青睐，因此只要有机会就会发放地产抵押贷款，造成地产抵押贷款占比偏高。
5月份人民币贷款增加1.18万亿元，同比多增313亿元，以个人住房贷款为主的住户部门中长期贷款增加4677亿元，同比多增754亿元，高于近两年同期。企业中长期贷款增加2524亿元，同比少增1504亿元。企业中长期贷款减少，说明企业投资动力不强，与宏观经济低迷数据基本吻合，宏观经济数据低迷与高房价导致的社会综合成本大增有关系，也有银行的贷款风险偏好问题，那就是部分企业缺少抵押品。
因此严控地产抵押贷款增加可能是未来的一个金融监管方向，明确的政策可能不会出台，但提高首套房的上浮利率是一个举措，利率高了，购房需求就会降低。
6月14日，人民银行成都分行发出紧急通知，要求各家银行一手房按揭利率首套不得低于上浮15%，二套不得低于上浮20%。更早一些，本月月初，某二线城市首套房贷款利率也接到央行同通知，要求商业银行执行15%的通知。
暂时看，这只是个别央行的行为，并没有普遍的进行窗口指导，但不排除未来会有更多的地方央行加盟，实际上在同一上浮利率政策下，商业银行处于同一个竞争水平，利率上浮何乐而不为。
郭主席从投资地产带来的泡沫方面也表示很大的担忧，认为房价上涨也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。
郭主席对房价上涨提高到了一个新高度，那就是国家经济需要为高房价付出沉重代价，因此未来抑制地产价格上涨还是不会少的，作为银保监会就是严控违规违法资金进入楼市，这是针对开放贷款和居民首付贷和消费贷进入楼市。
地产抵押贷款利率再度出现拐点
今年上半年，地产抵押贷款上浮利率总体而言是处于下降通道的，某些地方出现过基准利率，但很快被有关方面纠正。
也有的地方执行5%和8%、10%的上浮利率，但是就目前看，上浮5%基本上已经是成为过眼云烟，不可能的了，但8%上浮利率还是有的，因此整体看上浮10%这样一个平均水平。
5月份CPI上涨2.7%，通胀压力隐隐袭来，另外人民币汇率逼近7的心理关口，但经济数据的低迷央行需要宽松货币支持。央行货币政策进入观望的纠结期，CPI公布以后，央行通过公开操作回笼了数百亿元流动性。上周资金成本小幅升高。上周货币利率略有回升，其中R007均值上行10bp至2.55%，R001均值上行19bp至1.95%。DR007上行6bp至2.5%，DR001上行19bp至1.89%。
资金利率水平升高，商业银行对于降低贷款利率也更加谨慎。
综合来看，一些房价上行压力较大的城市，会通过地产贷款上浮抑制需求，但一些房价下行压力很大的城市可能会通过利率调整来刺激需求，尽管地方不允许房价下跌，但空间很小，一线城市利率以平稳为主，二线城市可能分化会大一点，一些原本利率较高的城市有些许的下调要求，但一些下调较大的城市有上涨的要求，整体看，房贷利率下行已经结束，上涨拐点再度袭来。
