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央行推出LPR不是针对房地产市场，而是针对实体经济，因此房贷利率不会便宜，也不会影响房价。

LPR针对实体经济不是针对地产市场

先来回顾一下LPR改革的初衷和央行的表态，8月17日，央行放出大招，为深化利率市场化改革，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本，央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制。央行强调，这次改革的主要措施是完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，提高LPR的市场化程度，发挥好LPR对贷款利率的引导作用，促进贷款利率“两轨合一轨”，提高利率传导效率，推动降低实体经济融资成本。

可见央行决定改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制主要目的是降低实体经济融资成本，而不是降低地产行业融资成本。

就本次改革对按揭贷款的影响，央行也是一锤定音，有官员强调有一点可以肯定，房贷的利率不会下降”，

因此房贷利率是不可能便宜的，一旦房贷利率便宜了，就会向市场释放一种信号，地产调控已经松动，地产价格就可能重新上涨，多年调控的结果化为乌有，

本次改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，不会改变“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，也不会改变不将房地产作为短期刺激经济的手段的定位，一旦地产界嗅到调控松动信号地产上涨，市场信贷资金增量就可能大规模的流向地产行业，地产行业成为资金的蓄水池，实体经济就可能面临更加困难的融资处境，就可能出现融资利率的升高，那么改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制就成为地产界的福音而不是实体经济的福音。

上半年，全国房地产贷款增加3.21万亿元，占同期各项贷款增量的33.2％，比上年全年水平低6.7个百分点。全国房地产上半年增量占比比去年下滑是一个好的开始，与银保监会严控违规资金进入楼市有关，一旦释放敏感的利率信号，资金可能再度大规模流向地产行业，造成实体经济缺少资金的境况再度显现，这是有违改革初衷的。

央行定调新的按揭贷款利率计算

地产抵押贷款的每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定，但是首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。这只是理论的最低数据，实际操作中银行加的点数可能远大于60个基点，

但是央行没有忘记的重申这一点，意味着地产贷款不可能下降，这就意味着按揭贷款降低是痴人妄想，最近一个月（8月20日）的5年期以上LPR为4.85%，而以前5年期贷款基准利率是4.9%，同样的上浮比例意味着贷款利率下降，但银行不可能会减少上浮的空间，只会适当增加上浮的空间，毕竟目前按揭贷款的额度较为紧张，有的城市月份额度已经用完，需要等待下一个月份的额度，在贷款额度紧张下，不太可能调低利率的。

另外调低利率与目前地产抵押贷款利率小幅上涨的趋势不相吻合，目前不少城市的按揭贷款出现连续上涨，只会延续这一趋势，缓慢的增加加点利率，保持地产抵押贷款小幅上涨。

地产抵押贷款小幅上涨的好处是购房者也可以承受，而银行可以通过地产抵押贷款利率增加对冲对中小微企业贷款利率的下滑，保证资金利润的增速稳定，实现稳健经营。

但是如果当地的房价基本稳定的话，按揭贷款利率不会出现比较大的浮动，要与央行的窗口指导基本接轨，央行的意思是“新发放个人住房贷款利率与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。”，言外之意就是改革前和改革后居民购房贷款成本基本相同，利息支出不会明显增加，但如果当地房价过热，可能意味着调控升级，贷款利率还有上升空间，目前最高利率已经上浮到23%。

就整个按揭贷款利率而言，目前是一城一政，差异较大，下半年整个按揭贷款利率有上涨空间。截止目前7月份苏州首套房贷利率为6.03%，为全国房贷利率水平最高的城市，浙江某些地方是上浮8%左右，属于比较低的地区，

对房地产价格的影响

本次调整上文已经提到，不是针对地产行业，而是针对实体经济，因此政策的初衷是不会影响地产价格的，地产政策依然秉承房住不炒的思路，但现在加了一个不会作为短期刺激经济的手段，说明经济发展去地产化继续，地产调控没有放松，地产价格下半年将继续稳中有降。

目前二手房的销售出现了明显的放缓，有价无市也好，难以销售也好，说明地产陷入了观望，国家统计局房价数据显示，二手房连续2个月多达20城下跌，前一段时期，某些地产龙头企业新房也出现了打折销售，说明地产公司开始抛售而不是持房待涨。地产价格有拐点迹象。国家统计局房价数据显示，7月新房上涨城市数量进一步减少，

目前货币政策大的方向是严格限制资金进入楼市，降低涉房行业贷款比重，就抵押贷款而言主要是避免房贷过量，避免房地产过热出现更大 泡沫。另外规避地产抵押贷款挤占实体经济资金，增加金融风险，引导资金进入实体经济，从这个方向来看，即使执行新的房贷利率政策，对房地产行业的影响也是属于中性的，不可能影响地产价格上涨。