一旦房子价格暴跌，我们会面对怎样的场景？

这是个很敏感的话题，牵动着太多人的神经，对于房价的走势，每个人都可能有不同的预期，在这里，我谈一下自己的看法。

1、短时间，比如一、两年甚至半年内的时间区间；

2、大幅度，这个我认为定义到30%为一条基准线，主要理由是现在大多数购房者会采用银行贷款的方式购置房产，一般情况下都会是采用首付2-3成，银行贷款7-8成的方式进行杠杆融资购房，一旦跌幅达到30%以上，很可能击穿很多住房持有人的心理底线；

3、范围广，即这种暴跌发生的地方很广泛，覆盖不同的省份和一二三线城市，如果只是个别城市比如最近的厦门的话，只能看作是区域性炒作行为的一种调整。

回到房价上来看，一旦发生上述意义上的暴跌，我认为会面对以下几个方面的严重问题：

1、家庭和个人资产的大幅缩水，对于很多在最近几年高房价的环境下的购房者来说，大多数都是通过贷款的方式，甚至是想办法降低实际首付比例（用消费贷补充首付差额等）来实现拥有房产的而目标，房产是主要的个人资产和债务抵押物，一旦房价暴跌，家庭资产负债率大幅提升，很可能导致房屋的价值低于银行贷款余额，发生资不抵债的情况，让房屋所有人变成名义负资产的状态，让奋斗多年的积蓄和投入变成了泡沫，会对相当部分人的生活造成严重冲击；

2、房价的暴跌，意味着银行在这些年大规模发展的房产抵押信贷业务出现大量的抵押物资产质量变差的问题，由于个人房屋抵押贷款大多是7-8成的贷款比例，一旦出现30%以上的暴跌，就意味着抵押物市场价值不足以抵扣信贷余额，银行的资产质量变差，对银行的经营带来严重的风险；

3、房价的暴跌，很容易引发大量的信贷违约潮，这种情况在2008年的时候就已经发生过，很多城市的房价回撤幅度达到40-50%，不少通过贷款的方式购买了高价房的投资者和刚需购房者，最后不得不以断供的方式放弃了房产；

4、房价的大幅暴跌肯定会导致房价的踩踏现象，没有人敢买房子，投资客的房子卖不出去又急着出货，不计成本的压价，贷款违约，还有不少人是通过民间借贷的方式高利率借钱炒房，很可能上天台的人会很多，对社会稳定造成严重冲击，此外，资金面一旦出现萎缩，大家就都更加不愿意拿钱出来买房子了，行程恶性循环。

4、对银行信贷的冲击会很大。抵押物贬值、资产质量变差、信贷违约（债务人断供）情况的发生，会导致银行的坏账比例上升，坏账计提的增加会大幅降低银行的净资产余额和净利润收益，影响银行的正常经营的同时，因为准备金余额的下降，也会大幅降低银行的信贷可用额度，进而对整个市场的融资能力造成重大影响，也会严重波及到传统行业的正常信贷业务，对国家的金融基础带来严重冲击。

5、房地产行业一旦萧条，房价暴跌，让已经高价拿地的房企赔本卖房，经营压力陡增，同时还会出现卖不动的普遍情况，因为作为购房者来说，都是这样的心态，买涨不买跌，越跌越不敢买，导致新的楼盘销售不出去，而房地产企业通常都是高杠杆、高负债经营，一旦资金不能及时回笼，房企的资金链断裂，就会导致连锁反应。

6、在当前的实际国情来看，房地产行业仍然是支柱型产业，房地产行业的发展牵动着上百个行业的兴衰，一旦房价暴跌，房地产行业陷入萧条，包括钢铁、水泥、建材、家电等在内的众多生产行业和服务行业，都会被动的陷入萧条，导致经济恶化，并带来连锁恶性反应。

7、多个行业的萧条，会导致大量的相关行业企业经营恶化，用工紧缩，大量从业人员失业（比如2008年那一次，大量的房产中介倒闭、人员失业，钢铁厂巨额亏损等），进一步影响到居民的整体储蓄能力和购买力，波及更多的行业经营业绩，对国民经济的发展带来严重冲击。

8、因为对多个行业造成严重的负面冲击，股市、债市一定会受到牵累，企业融资难度增大，经营变得更加困难，上市公司业绩下滑，导致股价的大幅下跌，造成更多的社会和居民资产价值缩水；

1、几个一线最核心城市的房价一定不会跌（3-5%的短期跌幅都不算了），至少是企稳，核心区肯定是持续上涨的，毕竟中国最有钱的那1%的人，越来越有钱，核心区所具有的各种教育、医疗、金融、服务等资源的优势，又是其他地方所不具备的；

2、一线城市的人口过饱和、房价过高的问题，已经严重制约了城市的发展和新鲜血液的流入，反而是很多二线城市（和少量优质的三线城市）因为相对房价没那么高，也有很强的竞争力，吸引了大量的年轻人、高学历人群进入这类城市工作、定居、发展，这些群体作为房地产和消费的生力军，必然会为这些优秀二线城市的发展提供强有力的支持，所以我认为一些主要的区域性二线城市，尤其是人口持续净流入的城市，对于房价是有足够的支持力的，不过前期炒作的过热的城市，投资者购房比例较高的城市（比如厦门、三亚、大理等），不排除房价回撤甚至20-30%幅度回撤的可能，但中长期来看，房价应该是趋稳有支撑的。

3、三四线城市和小的县城乡镇，人口持续流出和老年化已经成为了必然的趋势，儿童和青壮年的持续减少，必然会影响到这个城市的活力和购买力，如果一个城市相当部分比例的居民都是老人，贷款的资格、底气都没有，只关心养老、医疗、跳舞、太极拳，房地产还会有需求吗？所以，对于这些城市，我认为房价的大幅回落几乎是必然的。

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