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说一下房价带来的财富转移吧。

土地招牌挂，开发商会筹集资金去竞拍。

开发商筹集的资金除了很少一部分自有资金外，可以通过信托、债券、银行抵押贷款等各种渠道来借钱。当然现在管的越来越严格了，开发商叫苦不迭。

大家手里有钱，就购买信、托债券。如果手里没钱，仅有的一点积蓄，我们一般都放到银行中，然后被银行放贷给开发商。

拍得土地以后，开发商首先招募几个建筑公司来开土动工。启动资金，能欠着就欠着。

建筑到一定程度，赶快跑房屋管理部门，申请出房屋预售许可，现在就可以卖了。至于房子，暂时先看样板房和图纸吧。

然后，有钱的人就开始买房。

房子不是一下就卖完的，我们最起码要卖个一期、二期、三四五六七八期。一开始房子卖得不错，那么第二期就开始涨价。

房子在定价的时候，已经要考虑到付给工人的工资、银行贷款或各种产品的利息、房地产企业的管理成本和盈利。

回笼过来的资金，首先应应急。随着房子卖的越多，回收的资金量就越大。有一定的资金存量，然后赶紧去开发第2个楼盘。

然后就这样开始滚雪球，越滚越大。房企欠债越多，支付的利息压力就越大。但是不敢停，一旦停下来，就有被淘汰的可能，因此他们的营收越来越多。2018年恒大销售金额4600亿，碧桂园3800亿。

现在我们买房都是用首付、贷款，使用杠杆来买房。一开始付完首付之后，尽管房子不见影子，但是我们要扛着贷款来期待预期。如果未来房子在不停的升值，尤其是看着后边的4、5、6期房价越来越贵，大家肯定是痛并快乐着。但实际上一点儿现金流都没有，全部是负债压力。

个人负担的房贷利息，转化为了银行的利润和支付给存款人的利息。

个人买房的费用，转化为税费、土地出让金、房地产企业银行贷款或其他欠款利息、房地产企业员工的成本和利润等等。有的利润还通过上市公司的方式，返还给投资者。这样就形成了大的循环。