二手房真的卖不出去了吗？
作者： 昆明财税服务平台
二手房好不好卖我不知道，但最近一年时间，深圳的二手房交易确实不太理想。
整个2021年，深圳二手住宅成交只有40699套，同比下滑57.3%，创近十年新低。
我相信这种现象不只深圳存在，全国很多地方都有可能存在。
当然，目前全国的楼市没有完全饱和，市场仍然有较大的需求空间。
毕竟从全国范围来看，真正名下有商品房的人其实并不是很多，目前我国大概有4亿到5亿套商品房，如果按照每套住三个人计算，基本上够12亿人以上居住了。
但这里面大家要考虑一些特殊情况，一种是有很多人名下都有多套房，特别是对那些拆迁户以及炒房客来说，名下有两三套房，甚至5套房以下都有可能。
还有一种情况是目前有很多商品房是空置的，也就是说很多人把房子买过来之后根本没有装修，就放在那等着升值卖掉。
至于目前全国的房子空置率是多少，没有准确的数据，但之前西南财经大学曾经做过一份调查报告，从全国范围来看，目前各大城市房子空置率整体都达到20%以上，极个别小地方甚至达到25%以上。
根据这些特殊情况去分析，虽然目前商品房存量比较多，但真正名下有商品房的人不会太多，我估计全国至少有一半的人名下不会有商品房。
那对这些名下没有商品房的人来说，他们到底有没有购房需求呢？我相信肯定有。
毕竟商品房对大家来说不仅是用来住的，而是商品房背后跟很多资源相关，比如教育、医疗、落户等等。
正因为商品房的这种特殊性，所以对那些有能力购买商品房的人来说，我相信他们肯定会愿意购买。
只是目前很多人买不起商品房，或者没有能力在大城市购买商品房，所以才出现很多人名下没有商品房的情况。
比如在深圳，目前深圳商品房存量只有190万套左右，但是深圳有将近2,000万的人口，这里面保守估计至少有1,500万人以上名下是没有商品房，对于这些人来说，他们到底想不想在深圳买房呢？我相信大家都想，只是因为深圳房价比较高大家买不起而已。
但是买不起并不代表没有需求，未来随着大家收入的不断增长，我相信一旦攒够首付了，以及每个月的工资足以支付月供了很多人仍然会在深圳买房。
正因为有这种刚需人群的存在，所以二手房仍然是可以卖出去的。
而最近一年多时间，二手房交易之所以比较低迷，一方面是我国对楼市的调控仍然非常严，另一方面是目前银行房贷政策比较紧，房贷利率相对比较高，对应的购房成本比较高，所以很多人只能处于观望的状态。
假如未来银行房贷政策有所放松，房贷申请更加容易，甚至房贷利率出现下降，我相信二手房交易应该会有所回升。
当然具体到不同的城市上面会有很大的差异。
不管大家承认与否，目前楼市已经来到了一个拐点，未来楼市不可能像过去十几年那样快速发展，不管是大城市小城市，房价都出现不同程度的上涨。
未来10年我国楼市肯定会出现两极分化。
对那些人口净流入比较多的大城市，我相信楼市仍然有一定的需求空间，仍然有大量的刚需人群。
另外随着大家收入水平的不断提高，大家对生活品质的要求也更高，这里面很多人也存在换房需求，比如之前买的是小户型，一旦收入上来之后，大家就有可能把小户型卖掉，换一个小户型的。
所以对大城市而言，二手房仍然有市场需求空间。
但是对那些人口净流出比较多的小城市，二手房交易肯定会越来越低迷。
房子的根本属性是用来居住的，尽管很多人投资房产赚钱了，但房子的这种投资价值也是建立在居住的属性上，只有大家有居住的需求了这种投资才有生存的空间。
假如未来那些小城市商品房逐渐饱和，该买房的人都买得差不多了，但市场上却有源源不断的房源流入市场，那房子就会处于一种供过于求的状态。
当房子供过于求的时候，价格就可能随时下跌，到时很多人也不愿意投资房产了。
所以对那些人口净流出比较大，而且人口增速比较缓慢，经济基础比较差的小城市而言，我认为未来二手房交易肯定不会太活跃，甚至有一些小户型或者位置偏远的二手房，有可能长期都卖不出去。
