中国房地产现在到底处于什么阶段？还会涨价吗？
作者： 昆明财税服务平台
你好！这个问题估计很多人都想了解，我姑且以个人的经验分享一下自己的看法，文章略长，对未来房价变动趋势有兴趣的，可以看看：
一、中国房地产现在到底处于什么阶段？要说我国的房地产市场处于什么阶段，估计没有人可以给出答案，我们先来看看老美的例子：根据美国教育部全国教育统计中心（National Center For Education Statistics）的统计数据，2016年美国25岁至34岁的年轻人中有67%的人做全职工作（即每周工作35小时或以上），在做全职工作的人中，有硕士学历人的中线工资是5.9万美元，有本科学历人的中线工资是4.99万美元，有高中文凭是3万美元。再看美国房价：美国人口普查局（U.S。 Census Bureau）每个月都在公布美国新房的售价数据，根据人口普查局的最新资料，2017年2月全美新房的中线价格为30.2万美元，如果按这个数据计算的话，在25到34岁的年轻人中，有硕士学位的人约需5.1年的年薪可以买到一栋新房，本科毕业生需不到6.1年，有高中文凭的人需要10年。
老美取中线（平均数）工资，本科及以上学历的，不吃不喝大概5.5年一套房；
在看看我国，取个三线城市海南海口：2017年平均薪酬7941元（折合一年95292元），房价15765/平，取100平（折合1576500元），不吃不喝大概：1576500/95292=16.5年，是美国的3倍。所以说高吗？高，一个发展中国家是发达国家的三倍以上，合理吗？肯定都知道不合理，但是仍然还在涨，所以中国的房价到底处于哪个阶段，没人知道。
中国的房市未来会不会继续涨，最关键的一个因素在于楼面价，我国高房价除了炒房的因素，极高的地价因素也是不可以忽略的一个关键点。
楼面价：或有的人不清楚楼面价是什么，这里和大家解释下：楼面价是单位建筑面积分摊的土地出让价格。举个例子：ZF拍卖一块土地，占地5万平方米，容积率为2，那么这块地最终可以建设的面积为：5万平方米*2=10万平方米，假设房地产开发商以20亿元的价格拍下这块土地，那么楼面价为：2000000000/100000=20000元/平，也就是说开放商拍下这块地后，什么都还没做，房价就已经每平米20000元了。
楼面价是房价的最基础因素，甚至可以说，楼面价不下降，房价就不可能下降；因为开发商也要赚钱，举个简单的例子：以福建省厦门市为例，岛外2015年之前的楼面价基本为1万元左右，房价大部分在2万以内；2015年过后ZF拍卖的土地价格越来越高，以2016-2017年拍卖的楼面价为例，基本在3万元左右；那么开放商可能在回去卖一平米2万元以内吗？不可能的，开放商又不是慈善机构。所有现在厦门岛外新房的价格基本在4-5万元每平之间。所以说楼面价上涨，房价必定上涨。
因此，要判断一个城市的房价，是否会下降，最直接的方法就是看政府近期拍卖的地价与之前的地价对比。继续上扬，那房价上涨的概率就高，如果下跌，那么市场平稳的情况下，则可能缓步下调。
当前我国的房价整体上还是处于上升的趋势，这主要是因为我国大部分地方财政都是TD财政，在没找到更合理的替代TD财政方式前提下，地价下降的可能概率不大。
1、房产税
中国的房价居高不下，除了土楼面价还有一个因素，就是炒房团；因此ZF推出了房产税，这个税收一方面是为了抑制炒房团；另一方面也是因为在主要大城市在扩容之后，土地资源越来越少，征收房产税是应对土地财政枯竭的办法，未来预计房产税将替代TD拍卖收入，成为ZF最高的财政收入来源。但是从房产税征收的试点城市重庆及上海来看，效果并不理想，两个城市的房价依然居高不下，特别重庆这两年疯涨。
2、租售同权
除了炒房团，还有一大关键因素是促使房价增长，那就是中国的刚需一族，刚需是迫不得已，特别是城市化进程中，进城定居工作的人，即使不为了自己的居住，就小孩的读书也不得不买，这是我国的HJ政策所致，买房落户，而落户才可以有资格派位。广大的刚需成为接盘一族，才会促使炒房团没有后续压力，为此ZF推出了租售同权：简而言之租房与买房居民享同等待遇。但是这个政策我估计效果也不大，毕竟中国人固有的思维观念，安家立业，就是要买房；不过无论如何，毕竟多了一个选择。
以我个人的观点来说，是不会，因为房价大跌，带来的后果很严重，具体的大家可以去参考80年代90年代初日本的房价泡沫爆发的情况（之前我也答过一个大幅下跌的影响，因此这里不再详细阐述）。有前车之鉴，因此虽然都知道我们房价有泡沫成分，ZF就尽量会避免这种情况出现，房产税及租售同权这些都是ZF的调控政策，后续或许还会有新的政策出来，一切都是为了房价的软着陆而不是硬着陆。
此外楼面价受于土地的稀缺及土地财政的因素，短期内大幅下跌的概率不大；另外房子的建安成本（钢筋、水泥、瓷砖等）、运营成本（主要为人工成本）及税费等，受通胀的影响，整体上是处于持续缓慢上升的阶段，因而房价下跌的概率不大。
综上所述，我个人认为未来房价下跌的概率并不大，处于缓慢上升然后逐步趋稳概率更高，即使房价真的受强有力的政策调整下降，也是一个缓慢趋势，而不会大跌，这也是我一直建议说刚需为什么无需等待，首付够了就直接买的一个原因。
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