房地产企业预收帐款结转销售收入如何抵扣土地成本的增值税？
作者： 昆明财税服务平台
土地成本抵减增值税，为营改增之后的一项新政策，适用于一般纳税人实行一般计税的房地产项目。
在房地产项目竣工交付，需要确认销售收入时，企业可以根据营改增相关政策规定，在计算应交增值税时，允许土地成本抵减增值税销项税额。具体计算一般分以下几个步骤：
一、计算允许扣除的土地价款。
由于现在基本都是净地挂牌出让，土地价款总额一般包括土地出让金和拆迁补偿费，但拆迁补偿费已经不常见了。土地出让金必须取得省级以上财政部门监（印）制的财政票据；拆迁补偿费必须有拆迁协议、转款记录等相关资料。
注意事项：
1、契税及前期报建费用等，在计算销售额时不允许作为土地价款扣除。
2、 分期开发建设的项目，以各期的实际占地面积计算分摊各期允许扣除的土地价款总额。
二、计算可供销售的建筑面积。
在计算可供销售的建筑面积时，如果已经完成实际测绘，应当以实际测绘的建筑面积为准，没有完成测绘，暂以规划建筑面积为准，后期再根据测绘对差额做调整。
注意事项：
可供销售的建筑面积，仅指地上可销售建筑面积，不包含地下面积，也不包括物业及社区用房、配电房等不可销售面积。
三、计算当期实际确认销售建筑面积。
当期销售建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的地上建筑面积，不包括地下建筑面积。
四、计算允许扣除的土地价款。
当期允许扣除的土地价款=（当期销售的建筑面积÷可供销售的建筑面积）×土地价款总额。
五、计算当期销售额及销项税额。
当期销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。
注意事项：
1、这里的“销售额”不是会计核算账面确认的销售收入金额，专指根据营改增相关文件规定，计算当期应交增值税的销售额。
2、根据增值税会计核算规定，土地价款抵减销售收入，减少了当期销项税额，减少的金额记入销项税额抵减栏目。会计分录：
借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）
贷：主营业务成本（或存货）
3、 当期销项税额抵减额=当期允许扣除的土地价款÷（1+适用税率9%）×适用税率9%。
如需详细了解，可以查看我的相关文章，文章内附有例题，更便于大家理解，文章地址：干货分享：土地价款抵减增值税销项税额的计算
