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房贷利率下降了,以前贷款的利率怎么算?

时间:2021-08-23 23:41 浏览:

 

作者:  昆明财税服务平台

房贷利率下降,我们最关心的肯定是每个月的月供是不是也少了呢?答案可能和你想的有点不同,有两种情况影响着你的月供,下面我们仔细分析一下:

影响房贷利率的因素有哪些?

众所周知,房贷利息由房贷利率决定,房


贷利率越低你需要支付的利息则越少,从


而节约更多的成本。那么决定房贷利率的


高低有哪些因素呢?今天主要跟大家分享


影响房贷利率的三大因素:



一、房屋贷款的利率受征信影响


现在不管是什么贷款首先就要查征信,看


征信有没有问银行才会给你贷款。


一般个人征信比较好的,贷款利率也会有


所降低,反之,如果征信不良,出现多次


逾期,去银行办贷款时不仅利率不会提


高,严重者进入了征信黑名单或者银行的


黑名单内,银行就会直接拒绝贷款,所以


房贷的利率是受征信的影响的。


二、房屋贷款的利率受银行的贷款政策影响

选择贷款的时候,很多人会发现,不同的银行所需要的利率是不一样的,这是为什么呢?

其实主要是因为不同银行的贷款政策有一定的差别,银行就会根据实际来进行利率的调整,不同的银行所调动的情况也是有所不同的。所以在了解房屋贷款的利率的时候,应该及时的了解银行的相关政策。

三、房屋贷款的利率受贷款期限影响

了解过房贷的人都知道,贷款的期限越长,伴随的房屋贷款的利率也会越高,贷款期限越短,其中利率就会越低。

大部分银行贷款5年以下利息是比较低的,比如我们之前合作的银行,贷款5年以上利率是4.9%,5年以下是4.75%。

由此可见,房贷利率与贷款年限也是有关系的。

房贷利率下降分为两种情况:

第一种情况:央行调整基准利率,房贷利率也会跟着调整。

央行调整新的基准利率后,我们一般在明年的1月1号,跟着新基准利率进行还款。

如果是央行调整基准利率降低,那你的房贷也会跟着降低,每个月月供就会减少。

比如你在今年5月份前办理房贷的时候,贷款利率是在基准利率4.9%,但是9月供时,央行统一调整浮百分之10%,实际的利率就是5.39%。

但是这是值得大家注意的是:不管银行什么时候调整,在第二年的1月1号之前你的利息还是不变的,只有到了每年的1月1号才会跟着新基准利率进行调整。

注:基准利率上浮和下降都是如此。

第二种情况:央行没有调整基准利率,但是银行你贷款的银行自己调整利率了,那你的房贷利率不会有影响。

银行贷款利率在签订的时候,一般都会有明确的合同规定,利率是以你签订合同当日银行基准利率为准,并进行上浮或者下浮,如果未来央行基准利率调整了,你的贷款利率才会跟着调整,如果未来央行没有调整基准利率,不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响。

简单来说:银行自己调整时只对新办贷款的人有影响,他们会随着新利率走,对于我们已经办下来的,是没有影响的。


比如你在办理房贷的时候在利率是5.39%,假如明年楼市表现不理想,部分银行会根据楼市调整房贷利率,比如银行在基准利率基础上下浮20%,实际执行的利率就是3.92%,但是你也享受不到这个低利率,你还是继续按5.39%的利率还房贷。

在比如明年楼盘特别火爆,银行就会上针对性的上浮,那你也不用多出利息,还是按的原本签合同时的利率进行还款。


我不知道你们有没有仔细观察过你们手中的商业贷款合同,上面有这么一页明确规定:基准利率上浮**,基准利率是由央行(即中国人民银行)发布的,其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动。


举例:

我自己在2014年9月买的房子,当时是在我们当地的建设银行办理的贷款,期限为30年,贷款利率约定为基准利率4.9%,也没有上浮或者打折什么的,所以我的贷款利率就是4.9%。

我选择的是等额本息,每个月还款都是一样的,所以直到现在还款金额都是一样的。

在2017年时建设银行在贷款基准利率的基础上上浮10%,也就是成5.39%了,但是我的每个月的月供没有变,这时我就知道原来我的贷款利率还是没有变的,我还以为银行上调了,我每个月还的就多了呢。

其实还是和之前还的是一样的,因为我们已经贷款的只有央行调整时才统一跟着变动。


如果说后续央行未再调整过基准利率,那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了;如果说央行有调整基准利率,则你的利率也会变化。


比如我之前的不是银行自己上浮,而且央行把贷款基准利率调整为5%,那么我在第二年的1月1日起,那我的还款金额肯定也跟着调整,同理如果下调你也跟着下调。


银行是如何进行调整的?

对于调整的时间不同的银行规定不一样,目前最常见的调整时间点主要有以下两种方式:


(1)在每年的1月1号进行调整,比如央行要在2022年1月1日进行调整基准利率,那银行就会在2022年1月1日,把你的利率按照最新利率进行调整。

个人住房按揭贷款期限在1年以内(含1年)的,实行合同利率,如遇到利率调整,不分段计息;个人住房按揭贷款期限在1年以上的,如遇到法定利率调整,则将根据约定按调整的利率档次执行新的利率。


这也就是我们上面讲过的:我们的月供会跟着央行的利率进行调整,如果利率上浮了,那每个月还款金额会增加,如果下降了,每个月金额会减少。


(2)次月进行调整,这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整,比如央行在2021年5月1日调整基准利率,那银行会在2021年6月份你的还款日时进行调整。

注:具体你自己的是那种,还需要详细看自己的合同。


对于已经办了贷款的,人家银行要调整,咱也没有办法,只能跟着银行变动。

需要注意的就是这种情况:

最倒霉的就是已签订按揭合同,但是尚未放款。

比如我舅舅家就是这样,去年年3月1日买的房子,3月7号与银行签订按揭贷款合同,约定基准利率上浮10%,由于额度紧张的问题,银行迟迟未放款。

2021年1月1日,因为市场情况,银行要求所有房贷利率最低上浮20%,这时候由于你的贷款尚未发放,银行极大的可能性会让你重签合同,把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款,反之,下调的话则不做改变。


遇上这种情况的话,那我们支付的利息肯定就比之前多了,对于这种其实我也没有什么好的办法,如果售楼部能给你换一家利率比较低的银行就好了,如果合作的只有这一家,那我们只能认倒霉了。


总结

当银行利率下降的时候, 很多人都希望自己贷款利率能在次月就下调;相反,当利率上升的时候,大家又都希望自己的利率等到下年再开始调整。这是占便宜的心理在做怪。

实际上在这方面我们与银行没有任何议价空间,基本上都是银行提供的格式合同,我们能做的就是填空,利率什么时候调完全说了不算。

所以在这方面,我们只要知道房贷利率会随着央行调整而调整就行了,至于什么时候调整,其实可以不用关心,因为关心也没用。

与其杞人忧天,不如开心过好当下。

我是@房产解忧姐关注我专门为您解答更多房产疑难问题。

文章来源:网站整理

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