房贷利率下降了，以前贷款的利率怎么算？
作者： 昆明财税服务平台
房贷利率下降，我们最关心的肯定是每个月的月供是不是也少了呢？答案可能和你想的有点不同，有两种情况影响着你的月供，下面我们仔细分析一下：
众所周知，房贷利息由房贷利率决定，房
贷利率越低你需要支付的利息则越少，从
而节约更多的成本。那么决定房贷利率的
高低有哪些因素呢？今天主要跟大家分享
影响房贷利率的三大因素：
一、房屋贷款的利率受征信影响
现在不管是什么贷款首先就要查征信，看
征信有没有问银行才会给你贷款。
一般个人征信比较好的，贷款利率也会有
所降低，反之，如果征信不良，出现多次
逾期，去银行办贷款时不仅利率不会提
高，严重者进入了征信黑名单或者银行的
黑名单内，银行就会直接拒绝贷款，所以
房贷的利率是受征信的影响的。
二、房屋贷款的利率受银行的贷款政策影响
选择贷款的时候，很多人会发现，不同的银行所需要的利率是不一样的，这是为什么呢？
其实主要是因为不同银行的贷款政策有一定的差别，银行就会根据实际来进行利率的调整，不同的银行所调动的情况也是有所不同的。所以在了解房屋贷款的利率的时候，应该及时的了解银行的相关政策。
三、房屋贷款的利率受贷款期限影响
了解过房贷的人都知道，贷款的期限越长，伴随的房屋贷款的利率也会越高，贷款期限越短，其中利率就会越低。
大部分银行贷款5年以下利息是比较低的，比如我们之前合作的银行，贷款5年以上利率是4.9%，5年以下是4.75%。
由此可见，房贷利率与贷款年限也是有关系的。
房贷利率下降分为两种情况：第一种情况：央行调整基准利率，房贷利率也会跟着调整。
央行调整新的基准利率后，我们一般在明年的1月1号，跟着新基准利率进行还款。
如果是央行调整基准利率降低，那你的房贷也会跟着降低，每个月月供就会减少。
比如你在今年5月份前办理房贷的时候，贷款利率是在基准利率4.9%，但是9月供时，央行统一调整浮百分之10%，实际的利率就是5.39%。
但是这是值得大家注意的是：不管银行什么时候调整，在第二年的1月1号之前你的利息还是不变的，只有到了每年的1月1号才会跟着新基准利率进行调整。
注：基准利率上浮和下降都是如此。
第二种情况：央行没有调整基准利率，但是银行你贷款的银行自己调整利率了，那你的房贷利率不会有影响。
银行贷款利率在签订的时候，一般都会有明确的合同规定，利率是以你签订合同当日银行基准利率为准，并进行上浮或者下浮，如果未来央行基准利率调整了，你的贷款利率才会跟着调整，如果未来央行没有调整基准利率，不管银行房贷利率是上调还是下调都不会对你的房贷利率产生影响。
简单来说：银行自己调整时只对新办贷款的人有影响，他们会随着新利率走，对于我们已经办下来的，是没有影响的。
比如你在办理房贷的时候在利率是5.39%，假如明年楼市表现不理想，部分银行会根据楼市调整房贷利率，比如银行在基准利率基础上下浮20%，实际执行的利率就是3.92%，但是你也享受不到这个低利率，你还是继续按5.39%的利率还房贷。
在比如明年楼盘特别火爆，银行就会上针对性的上浮，那你也不用多出利息，还是按的原本签合同时的利率进行还款。
我不知道你们有没有仔细观察过你们手中的商业贷款合同，上面有这么一页明确规定：基准利率上浮**，基准利率是由央行（即中国人民银行）发布的，其他任何银行无权调整及修改。各银行的存贷款利率只允许在央行基准利率的基准上进行上下浮动。
举例：
我自己在2014年9月买的房子，当时是在我们当地的建设银行办理的贷款，期限为30年，贷款利率约定为基准利率4.9%，也没有上浮或者打折什么的，所以我的贷款利率就是4.9%。
我选择的是等额本息，每个月还款都是一样的，所以直到现在还款金额都是一样的。
在2017年时建设银行在贷款基准利率的基础上上浮10%，也就是成5.39%了，但是我的每个月的月供没有变，这时我就知道原来我的贷款利率还是没有变的，我还以为银行上调了，我每个月还的就多了呢。
其实还是和之前还的是一样的，因为我们已经贷款的只有央行调整时才统一跟着变动。
如果说后续央行未再调整过基准利率，那么你这笔贷款的利率就再也不会变化了；如果说央行有调整基准利率，则你的利率也会变化。
比如我之前的不是银行自己上浮，而且央行把贷款基准利率调整为5%，那么我在第二年的1月1日起，那我的还款金额肯定也跟着调整，同理如果下调你也跟着下调。
对于调整的时间不同的银行规定不一样，目前最常见的调整时间点主要有以下两种方式：
（1）在每年的1月1号进行调整，比如央行要在2022年1月1日进行调整基准利率，那银行就会在2022年1月1日，把你的利率按照最新利率进行调整。
个人住房按揭贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，如遇到利率调整，不分段计息；个人住房按揭贷款期限在1年以上的，如遇到法定利率调整，则将根据约定按调整的利率档次执行新的利率。
这也就是我们上面讲过的：我们的月供会跟着央行的利率进行调整，如果利率上浮了，那每个月还款金额会增加，如果下降了，每个月金额会减少。
（2）次月进行调整，这种情况一般是在央行调整基准利率之后的第二个月进行调整，比如央行在2021年5月1日调整基准利率，那银行会在2021年6月份你的还款日时进行调整。
注：具体你自己的是那种，还需要详细看自己的合同。
对于已经办了贷款的，人家银行要调整，咱也没有办法，只能跟着银行变动。
需要注意的就是这种情况：
最倒霉的就是已签订按揭合同，但是尚未放款。
比如我舅舅家就是这样，去年年3月1日买的房子，3月7号与银行签订按揭贷款合同，约定基准利率上浮10%，由于额度紧张的问题，银行迟迟未放款。
2021年1月1日，因为市场情况，银行要求所有房贷利率最低上浮20%，这时候由于你的贷款尚未发放，银行极大的可能性会让你重签合同，把贷款利率提高到上浮20%方给予你放款，反之，下调的话则不做改变。
遇上这种情况的话，那我们支付的利息肯定就比之前多了，对于这种其实我也没有什么好的办法，如果售楼部能给你换一家利率比较低的银行就好了，如果合作的只有这一家，那我们只能认倒霉了。
总结
当银行利率下降的时候， 很多人都希望自己贷款利率能在次月就下调；相反，当利率上升的时候，大家又都希望自己的利率等到下年再开始调整。这是占便宜的心理在做怪。
实际上在这方面我们与银行没有任何议价空间，基本上都是银行提供的格式合同，我们能做的就是填空，利率什么时候调完全说了不算。
所以在这方面，我们只要知道房贷利率会随着央行调整而调整就行了，至于什么时候调整，其实可以不用关心，因为关心也没用。
与其杞人忧天，不如开心过好当下。
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