投资房地产5年出手，至少要涨多少才保本？
作者： 昆明财税服务平台
这是一个有趣的问题，也是很多人对于房产该不该出手的时常常犹豫的一个问题，那么投资五年该涨多少才能出手呢？这个有分情况，看你这个房产是全额购买还是按揭购买，不同的情况下，需要的保本的幅度不一样。
全款买房假设该房产价值100万元（具体的金额，大家可以根据自己买房的实际金额来进行核算），你直接支出的成本即为100万元。另外房子交房时需要在缴纳契税、公维金及物业费等等（不过这个一般一两年后缴纳，因为我国的房子基本为期房），100万元的房子，这部分的金额大致在3万元左右。
如果没有选择买房，该这部分资金用于投资理财，我们以一年期4.5%的银行理财产品利率计算：
（1）初始的100万元：五年后本息合计：100*（1+4.5%）^5=124.62万元
（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。
也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：124.62+3.42=128.04万元，对于初始购房房价100万元来说，此时的房价最少要上涨28%，你才可以实现基本保本，这还是没考虑交易的税费问题，否则最少需要30%的涨幅以上方可保本。
同样假设该房产价值100万元，首付款30万元，按揭70万元，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%（基准上浮10%）,等额本息；同样两年后缴纳契税、公维金及物业费等等3万元。
PS:以上数据可以根据你的实际金额，利率等套入计算。
这时候你支付的成本共分为三部分：一是首付款；二是月供金额；三是公维金及税费。
（1）首付款30万元：这是一次性支付的，五年后本息合计：30*（1+4.5%）^5=37.38万元
（2）两年后的3万元：三年后的本息合计：3*（1+4.5%）^3=3.42万元。
（3）月供：按揭70万元：根据上述假设条件，贷款期限为20年，贷款利率为5.39%，等额本息，则月供金额为4772元，每个月支付4772元，并非说5年总共60期，直接4772*60计算成本的，因为这每个月的4772元是可以在投资的，每期固定的投资金额，跟年金一样。我们以年金的计算公式嵌入计算，月利率为0.375%（年利率/12），故而这部分金额5年后的本息合计：4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16万元
也就是说，五年后，你总投入的成本，如果考虑增值因素，那么最终的价值为：37.38+3.42+32.16万元=72.96万元。因为当时按揭贷款70万元，5年总共归还了本金约为11.24万元（直接通过贷款计算器计算得出），故而银行欠款尚余：70万-11.24=58.76万元。 那么这房子最少要卖到：72.96+58.76=131.72万元方可保本，即涨幅达到32%以上（比全款贵，主要系按揭贷款还有利息成本），若在考虑交易税费的问题，那么涨幅最低也得在35%左右。
总结其实不管是多少金额，带入计算后，你会发现结果基本都相似（除非按揭的利率无限拔高），也就说投资房地产5年出手，正常来说没有上涨30%以上，基本就是亏损的。
