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投资房地产5年出手,至少要涨多少才保本?

时间:2022-01-03 15:36 浏览:

 

作者:  昆明财税服务平台

这是一个有趣的问题,也是很多人对于房产该不该出手的时常常犹豫的一个问题,那么投资五年该涨多少才能出手呢?这个有分情况,看你这个房产是全额购买还是按揭购买,不同的情况下,需要的保本的幅度不一样。

全款买房

假设该房产价值100万元(具体的金额,大家可以根据自己买房的实际金额来进行核算),你直接支出的成本即为100万元。另外房子交房时需要在缴纳契税、公维金及物业费等等(不过这个一般一两年后缴纳,因为我国的房子基本为期房),100万元的房子,这部分的金额大致在3万元左右。

如果没有选择买房,该这部分资金用于投资理财,我们以一年期4.5%的银行理财产品利率计算:

(1)初始的100万元:五年后本息合计:100*(1+4.5%)^5=124.62万元

(2)两年后的3万元:三年后的本息合计:3*(1+4.5%)^3=3.42万元。

也就是说,五年后,你总投入的成本,如果考虑增值因素,那么最终的价值为:124.62+3.42=128.04万元,对于初始购房房价100万元来说,此时的房价最少要上涨28%,你才可以实现基本保本,这还是没考虑交易的税费问题,否则最少需要30%的涨幅以上方可保本。

按揭买房

同样假设该房产价值100万元,首付款30万元,按揭70万元,贷款期限为20年,贷款利率为5.39%(基准上浮10%),等额本息;同样两年后缴纳契税、公维金及物业费等等3万元。

PS:以上数据可以根据你的实际金额,利率等套入计算。

这时候你支付的成本共分为三部分:一是首付款;二是月供金额;三是公维金及税费。

(1)首付款30万元:这是一次性支付的,五年后本息合计:30*(1+4.5%)^5=37.38万元

(2)两年后的3万元:三年后的本息合计:3*(1+4.5%)^3=3.42万元。

(3)月供:按揭70万元:根据上述假设条件,贷款期限为20年,贷款利率为5.39%,等额本息,则月供金额为4772元,每个月支付4772元,并非说5年总共60期,直接4772*60计算成本的,因为这每个月的4772元是可以在投资的,每期固定的投资金额,跟年金一样。我们以年金的计算公式嵌入计算,月利率为0.375%(年利率/12),故而这部分金额5年后的本息合计:4772*{(1+0.375%)*[(1+0.375%)^60-1]}/0.375%=32.16万元

也就是说,五年后,你总投入的成本,如果考虑增值因素,那么最终的价值为:37.38+3.42+32.16万元=72.96万元。因为当时按揭贷款70万元,5年总共归还了本金约为11.24万元(直接通过贷款计算器计算得出),故而银行欠款尚余:70万-11.24=58.76万元。 那么这房子最少要卖到:72.96+58.76=131.72万元方可保本,即涨幅达到32%以上(比全款贵,主要系按揭贷款还有利息成本),若在考虑交易税费的问题,那么涨幅最低也得在35%左右。

总结

其实不管是多少金额,带入计算后,你会发现结果基本都相似(除非按揭的利率无限拔高),也就说投资房地产5年出手,正常来说没有上涨30%以上,基本就是亏损的。

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