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房地产利率的确定与地产调控有关。

房地产贷款是银行优质资产，因为有房子抵押，不良贷款率很低，截至目前大约是。0.3%，远低于平均不良贷款率1.75%左右，因此是银行争夺对象，

因此以前地产抵押贷款是可以打折的，从八折到九折不等、目的就是吸引购房者前去贷款。

16年以后房价再度大涨，有的地方短短时间房价出现翻倍，亚洲经济出现了四小龙，地产也出现了四小龙，过快的地产价格上涨引发各界巨大讨论，并引发金融风险的争议。

有的一线城市因为过高房价导致部分企业外迁，更是加剧了地产价格上涨的忧虑，另外地产价格上涨催生了整个社会综合成本大幅度提高，影响科技创新成本，影响经济转型，地产调控逐渐增加。

地产是一个资金密集型行业，离开资金支持，地产价格就难以坚挺，17年开始金融去杠杆成为重中之重，银行负债端成本大大提高，银行迫于负债端成本升高，资金来源困难，也为了顺应地产调控政策，开始上浮地产抵押贷款利率，一套房从打折上浮到15%。二套房上浮到20%,甚至更高，有的地方达到30%.

一套房是刚需，上浮利率增加了购房成本，而一套房很多都是普通工薪一族，收入不高，还要增加购房成本未免有点过，有雪上加霜的况味，二套房大部分都是高收入者，与一套房上浮相差不大，对地产调控影响有限，拉开上浮利率是一个选项。

一套房基准利率，一套房减少的利息要转嫁给二套房，二套房可以上浮30%,遏制投机炒房。