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收到预收款时先按规定预交，待实际完工交付时再按规定计算应交的增值税。

一、预售阶段增值税的预缴。

根据营改增相关文件规定，房地产企业在收到预收款时，应该按照规定预交增值税。应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。

对于营改增之前开工的，实行简易计税的房地产老项目 ，适用5%的征收率；对于应该增之后开工的房产项目，实行一般计税方式，目前适用税率为9%。

对于当月收到的预收款，应该在次月15日前申报预缴增值税。

例1：某实行简易计税的房产老项目2月份收到预收款105万元，应当预交的增值税款=预收款105万元÷（1+征收率5%）×3%=3万元。

例2：母房产析项目在2月份收到预收款109万元，应当预缴的增值税=预收款109万元÷（1+适用税率9%）×3%=3万元。

二、完工交付时增值税的计算缴纳。

房地产开发企业在项目完工交付时，增值税纳税义务才真正发生，计算当期应当交纳的增值税。

1、实行简易计税的房地产老项目。

应当在项目竣工交付，纳税义务发生时，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减

例：某房地产公司老项目实行简易计税，2019年11月完工并陆续交付业主，其中当月应确认销售收入2.10亿元（含税），至当月底累计已预缴增值税995.00万元。

当期应纳增值税=210,000,000.00÷（1+5%）×5%

= 10,000,000.00（元）

当期应申报缴纳增值税=当期应纳增值税-累计已预缴增值税

=10,000,000.00-9,950,000.00

=50,000.00（元）。

2、实行一般计税的房地产新项目。

房地产新项目，可以以增值税进项税和抵减销项税额，同时允许以地价款及拆迁补偿费按规定计算抵减销项税额。房地产新项目当期应交增值税的计算过程如下：

1、计算当期销售额及销项税额；

2、计算当期允许扣除的土地价款；

3、计算销项税额抵减额；

4、计算当期应当申报缴纳的增值税。公式如下：

当期应申报缴纳税额=当期销项税额-销项税额抵减额-待抵扣进项税额-已预缴增值税。

实行一般计税的房地产项目增值税的计算过程相对复杂，如有兴趣，可参考我头条号里的文章。