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一、LPR利率新政

不久前，中国人民银行公告〔2019〕第30号文 ，就存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR有关事宜明确了相关要求。

公告主要内容如下：

1. 明确了存量浮动利率贷款范围，指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款。
2. 从2020年1月1日起，各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。
3. 规定了利率基准转换起止时间。自2020年3月1日起，存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
4. 转换要求。银行可以和客户进行协商，将贷款基准转化为以LPR为定价基准加点形成。加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率。定价基准只能转换一次，转换之后不能再次转换。
5. 商业性个人住房贷款转换后首次执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。

根据30号文，对存量浮动利率贷款定价基准转换要求，你的房贷可以选择转为LPR利率，也可以转为固定利率，但只有一次机会。明年3月开始执行。

对存量房贷业务，它的房贷利率是基于贷款基准利率，按照一定的上浮比例，计算得出的。

5年期以上央行贷款基准利率，目前是4.9%。我们先来计算一下你20年房贷目前的执行年利率是多少？

执行年利率=4.9*(1+0.1)/100=5.39%。这就是你目前存量房贷的执行利率。 按照本次LPR新规，如果要转化为lpr利率，要求执行的房贷利率是以LPR利率+加点形成新的房贷利率。

根据30号文的要求，在利率转化时，要进行重定价时，首次重新定价要求新老利率保持相同的水平。我们需要明确的是，在首次重定价保持利率不变的前提下， 转化成LPR利率基准，需要增加的基点是多少？

增加的基点 = (5.39 - 4.8)*100 = 59BP。

通过以上计算我们得知，需要在LPR利率基础之上加59BP，就可以保持利率在首次重定价时保持一致。

需要强调的是，首次转换时，需要增加的点数确定后，便不会改变。在后续的重定价周期中，每次增加的点数都是59BP

为了更能清楚的说明问题，举例说明如下：

假设下一个重定价周期LPR五年期以上利率由现在的4.8%调整为4.5%，那么你的房贷利率会随着调整为： (4.5 + 0.59)/100 = 5.09%。比以前的5.39降低了0.3%。

假设下一个重定价周期LPR5年期以上利率由现在的4.8%调整为5.0%，那么你的房贷利率会随着调整为： (5.0 + 0.59)/100 = 5.59%。比以前的5.39上升了0.2%。

根据新规的要求，商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。在后续重新价日，按此前最近一个月LPR率进行定价。

明白了利率的转换逻辑，我们就要做出自己的判断了，究竟有没有必要转？如果要转是转为固定利率合算，还是转为lpr利率合算？

你当时的房贷利率相对是比较优惠的，只上浮了10%。就短期来看，转或者不转，差别不是不大。

但新规规定，在固定利率和LPR利率之间，必须选择一个，而且只有一次机会。

如果你选择固定利率，你的贷款利率就固定在5.39%，以后不管LPR利率如何变化，这个利率会一直维持到贷款到期。

如果你选择转换LPR利率，你的贷款利率转换后首次定价还是5.39%。但随后在新的重定价周期中，就要随着LPR利率的调整而调整。

经过以上分析，转或者不转就取决于我们对未来十几年的利率发展趋势。仅就当前而言，Lpr利率是处于下行趋势，但不能保证未来利率一直处于下行。

根据国际上利率发展进程和趋势，我国未来利率的发展趋势预测总体应该是向下的。负债端的利率像国际上那样实行零利率或者是负利率，届时资产端的利率也会降得更低。

综上所述，由于你的房贷是20年期限，剩余期限还很长，未来的不确定性也很多，但我们预测利率总体是下行的。

所以你的贷款当前利率转化为LPR利率是有必要的，长期来看，可以享受未来利率下行的红利。