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金老师最近常去新开楼盘与二手房的中介公司，据我所知，银行并没有下调房贷利率。银行调整房贷利率只能通过上下浮比例进行调节，而最近通过将央行基准利率调整为房贷利率的市场执行利率，是市场化的行为，并不是银行行为。

我们先了解房贷利率的计算方式。原来在未改变房贷利率的基准利率为央行公布的基准利率，在此基础上还有一个银行执行的上下浮比例。比如，现在央行公布5年期以上的贷款利率为4.9%，那么房贷利率的执行基准利率为4.9%。

当然了，这是基础利率。在此基础上还有各银行执行的上下浮比例，如房贷利率上浮20%、15%、30%等，还有下浮情况，如10%、20%等。现在的上浮比例普遍为20%，计算得出的实际房贷利率为4.9%×（100%+20%）=5.88%。

在此计算方式中，银行的上下浮比例并不以央行调整的基准利率为变化。什么意思呢？比如，现在央行调整基准利率为5.2%，后面的上下浮比例关系（已签订合同）是不跟随变化的，也就是上浮20%的比例关系是不变的，变量只是前面的基准利率。计算方式为5.2%×（100%+20%）=6.24%。下浮比例也是一样不变的。

那么，现在银行开始下调房贷利率了吗？并没有，20%的上浮比例关系从2019年至今仍旧保持，并没有下调变化。

对下调房贷利率的认识，应该是将央行调整的基准利率改变为市场基准利率，现在市场的基准利率为4.85%，下调的幅度为0.05%，对方房地产市场影响性不大。

既然现在房贷利率对房地产市场的影响不大，对房价的影响也就不大。银行上下浮比例仍旧保持在20%，对比2017年、2018年时的30%的比例，确实有下降，但20%的比例已经维持了一年，房产价格虽有松动，但对房价也没有造成很大的影响。