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第一，我要告诉大家一个事实。对于普通人（没很强的人脉关系、没几千万上亿元资金）来说，房贷是一生中能够借到的最划算的长期贷款。有时候你可能会借到比房贷利率还低的借款，但一般也就是一年期，贷款时间越长利率越高是基本常识。而房贷可以贷几十年，这种情形下这样的利率是真的很低。为什么我要事先说这点？因为不太接触金融的朋友日常生活中接触不到真正的金融借贷市场，无法感受到什么叫低利率。

第二，房贷分为住房公积金贷款和商业贷款。各地商业贷款的利率都不同，我之后会分析，先说公积金贷款或者组合贷款中的公积金贷款部分。全国公积金贷款利率都是一样的，首套房3.25%、多套房差不多是3.575%。这两个利率水平是真的低，低到像是做慈善。不过，公积金属于五险一金的一类，本身有公共服务性质在里面，并不是纯商业行为，故利率低也是正常的。

因此，第一个结论出来了，公积金贷款永远不要提前还款，提前还款就是不划算。除非你真的是一点理财不做，所有的钱都存在全国存款利率最低的四大国有银行中（一年期定存利率为1.75%）。

第三，重点讲讲商业贷款如何决策。有些人把还款方式作为重点考量对象，什么等额本金可以提前还划算、等额本息不用提前还；有些人说贷款快到期了不要提前还、离贷款还有很长时间的话提前还款划算。

这些都是错误的！

等额本息和等额本金还款方式之所以每月还的不一样是因为本金归还速度的差异。等额本金刚开始还款总额高是因为本金还的多，之后越来越少是因为本金逐渐减少的缘故。利息总额少是因为占用本金的时间少。这个道理就和租房子一样，租的房子大、租期长租金自然就高，并没有占不占便宜、划不划算一说。

这就意味着是否提前还款根本和还剩多少贷款期限没有任何关系。

第四，要不要提前归还商业贷款主要看你的理财、投资收益率是否比商业贷款利率高。

举个简单的例子。如果你欠了60万元商业贷款，商贷利率为6%，则当月产生都利息为60万*6%/12=3000元。你的理财年化收益率为8%，那么60万元去理财一个月能够获得收益=60万*8/12=4000元。这种情形下就很明显了，如果有60万元宁愿放在手里理财赚更多的钱，提前还了节约了3000元房贷利息但损失了4000元理财利息。相反，不提前还则多出3000元房贷利息但能赚4000元理财投资受收益。

第二个结论：不用去管还款方式和贷款剩余期限，只看贷款利率和个人投资收益率。理财收益率高不提前还，比房贷利率还低则提前还。

第五，提前还款还有一个需要引起注意的问题，那就是储备资金会不够，万一以后需要花钱了就有可能会捉襟见肘了，甚至需要问别人借钱应急。

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