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未来五年，上海的房价总体一定会涨，部分区域会涨20%以上，部分地区不仅不会涨，很有可能出现下跌。

房价普涨时代已经过去了，房住不炒的基调决定了有价值的房子会涨，没价值的房子会跌。

有没有价值取决于，是否适合居住。

很多人都关注北上深的房价，而且大部分人认为像上海这样的超级一线城市，房价不会跌只会涨，就是涨多涨少而已。

那么为什么有这样的认为，单纯的只是因为最近十年二十年房价只涨不跌吗？

显然不是。

大部分人会有这样的判断，主要原因是一线城市依旧呈现出人口涌入的态势。

人口涌入，尤其是年轻人才涌入，滋生出一大批的买房刚需，也是一线城市房价的主要推手。

未来五年，这种态势会不会改变，大概率是不会的，但这并不代表像上海这样的城市，房价会出现普涨。

房价的上涨与否，涨多涨少，本质上取决于买卖双方，取决于供需关系。

供不应求的房子会涨，供应过剩的房子会跌。

人口输出的城市，房子有下跌的趋势，人口涌入的城市，房子就有上涨的趋势。

我们把上海这个城市划分一下区域，内环内，外环内，外环外和远郊。

先说远郊。

上海远郊几乎没有人口的输入，但也不存在人口流失。

上海人喜欢把远郊的人民称为本地人。

本地人过着自给自足的生活，也完全没有要进入市区的意愿。

一些远郊，比如崇明岛、金山、奉贤等，外来人口极少，房子要出租都租不掉，因为上海是个大城市，这些远郊距离市区太远，一般要2小时以上。

上海是一座金融大都市，主要经济圈集中在内环内，大部分好的工作都也集中在外环，基本上超出外环，就很少有特别好的企业，也就没有太多的人才涌入一说了。

所以这两年，远郊的房价不升不跌，长期稳定持平，部分时间还会出现小幅降价。

再说外环外。

虽说外环外也没有太多好的工作机会，但是人口涌入，尤其是租房情况还是很明显的。

上海的外环到市中心上班，地铁沿线的话，一般是1小时出头，如果薪资收入还可以，还是会有大把的年轻人愿意挤地铁上下班的。

其次是外环外的房子相对便宜，一般都在4-6万一平，60-80平的房子总价在240-480万，其中300万以下的房子特别受欢迎，适合奋斗一族结婚做新房。

毕竟能够直接在市内买房的外来人口并不多，大部分会选择300万以下的中小户型先买个窝，条件允许的情况下再进行置换。

所以临近外环，地铁沿线的房子，尤其是中小户型，这几年其实一直都是稳中有升的，预计未来五年涨幅可能在10-20%。

接下来是外环内。

外环内，尤其是中环附近，现在的房价大多要6-15万一平，40-120平都有，总价差别巨大。

其中古北地区，超20万一平的豪宅小区不少。

这个区域的房子，之所以价格差那么多，主要取决于对口的教育资源，还有相关配套和医疗资源，另外就是新房老房子。

新房的价格偏高，主要是小区环境和地理位置会更优，而老房价格就会低不少。

毕竟能承受得起千万房产的人，绝大多数是不差钱的，所以对于生活品质要求就很高。

外环内改善型住房偏多，虽说总体成交量不大，但价格一直也是稳步攀升，是海所有房产中最有潜力的区域，未来5年预计涨幅可能会超过20%。

最后说超级市中心，内环内。

内环内也并不是说都是非常好的房子，但是内环内低于8万的已经基本绝迹了。

那些很老破旧的公房还有一些，价格也都是10万起步。

而那些稍微像样一点小区高楼，基本都是15万起步，基本上低于1000万很难在市中心买到像样的房子了。

滨江的汤臣一品，价格在30万一平上下，有价无市，但也很少有人抛售，都是富豪投资的房，现在限购卖了也买不了，索性就放在那边，大部分空置，少部分出租。

新天地附近的翠湖天地，17万左右一平，静安的九龙仓一号，16万左右一平，浦东的陆家嘴一号15万左右一平，交易量还是挺大的。

市中心的老宅主要是对口学区，而豪宅则单纯的被富人投资。

老宅最近几年的价格是稳中有升，尤其以20平米以下，用来挂户口的老宅尤为抢手，一般每平米也要近15万，不是房子值钱，是地段值钱，预计未来几年仍有10-20%的增值空间。

而市中心的豪宅，由于限购的影响，有价无市，但也没有人降价出售，所以预计未来5年，大概率维持原样。

这部分用来投资而不是居住的房子，总价又高，未来升值的空间真的是不大了。

一线城市遍地是黄金，指的主要是赚钱机会多。

预计未来很长一段时间，一线城市仍然会是人才发展的制高地，人才落户一旦放开，买房需求还是存在的。

只不过真正的人才，赚钱能力其实是逐年提升的，对于房子的需求也是在不断升级。

从买一套小房安居和结婚，到置换两室一厅生孩子，到搬进市区学区房，到买三室一厅为了二胎，房产升级的需求无处不在。

由于限购，加强经济条件问题，大部分情况下很少会买二套房，大概率选择的都是置换。

这么多房产升级的需求，决定了置换的需求比起买房更旺盛。

房产置换的核心，就是匹配住房需求，升级地段，升级配套，对口教育资源。

这也和之前预测房价的走势相匹配。

一线城市，房子的两极其实需求量不高，所以总体趋势并不太好，相反是价格适中，资源匹配的房产需求量巨大，未来持续看涨。

住房不炒，不仅是政策，也是未来房产的趋势。

投资房产的时代已经过去了，未来即便是置换更好的房产，本质目的也是为了满足自己对于住房的需求，并不是要去炒作。

我们应该理性看待房价，找到自己对于住房的需求，其实房子涨房子跌，对于没有需求的人来说，真的不重要。

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