决定房价上涨与否通常来说有以下几方面因素 社会发展程度（人口增长规模、人均收入水平） 供需关系（例如：供大于求、求大于供） 上涨空间（利好政策与可塑性） 政府调控（包括限购、土地政策、户口政策等） 一、房价与社会发展关系 10年后的房价当然也受这几方面因素的影响，在讨论未来的房价之前，我们不妨先回顾过去的10年惠州房价的走势。 2008年，惠州销售商品房295.9万平米，销售额将近122亿元，当时折合均价为4120元，10年后（2017年）的房子均价已卖到了9898元，同比翻了1.4倍！2018年全市商品房销售面积为1663万平米，销售金额1778.4亿元，折合均价10692元，在2017年的均价上又涨了8%。 与此同时，惠州的GDP总量也由2008年的1309亿元增加到2017年3830亿元，增长了将近2倍。人均GDP则由2008年的31881元增加到了80205元，增长了1.5倍。 说明房价的增长是有一定的趋势性，是跟随大盘跑的。当经济建设与社会发展水平到了什么程度，房价随即会涨到什么程度。 二、供求关系 目前，随着外部大环境的改变，惠州的经济增速也在逐年下降，从平均2位数下降到了个位数。这意味着经济增长将变慢，反映在人均收入上面也将变慢。 2017年房地产投了884个亿，占当年GDP总量的23.1%； 2018年房地产投了984个亿，占当年GDP总量24%； 说明惠州的房产投资比重在加大，换句话说就是房子越建越多，对于一个常住人口不到500万的城市来说，这个每年1600万平米的销售面积实在太多。 东莞839万人口，8000多个亿的GDP，去年用于房地产的开发投资仅约737亿，不到其总量的9%！销售728万平米，1235个亿（均价1.7万）。 无论是从销售额还是销售面积来看，惠州明显是供大于求，房子建得太多了。真正的刚需用户太少，全都给滨海和临深地区的炒房团给包了。 三、人均收入水平 一个地区的房价肯定是和当地的经济社会发展水平挂钩的，虽然人均收入跑不赢房价。但不可能用惠州的收入水平去支撑深圳的房价。以惠州人均年3.4万元（2828/月）去承受10692元的房价，已相当于3.7倍人均收入，房价已是畸形了。 四、上涨空间 惠州的房价上涨空间其实不大，利好与刺激楼市因素其实已经没有了。以前的临深地区的深圳东概念如今已绕过惠州去发展汕尾飞地，直接不带你一起玩。至于深惠地铁受限于惠州目前的硬性指标不达标，而被叫停。城内人口增长缓慢，惠城区7年时间仅增长3万余人，惠阳区2万余人。对于房产的需求其实真没那么多刚需，现在市场上早已是供大于求了。 人口数量上不去，人均收入上不去，房子越建越多，你怎么涨？ 最后 以惠州过去的经济发展增速来看，相信在10年后惠州的GDP总量应该能翻一翻，以年增长6.5%来算，10年后将达7701亿元，增长87%。 根据房随大市的趋势，总体房价是肯定会上涨的，也是肯定会跑赢经济总量的。上涨的空间应该在100%-150%之间，根据目前10692元的均价，大概在2.2万-2.6万之间。