首先说我个人的结论：升值空间不大！ 房价上涨、楼市升温的因素 重大政策的实施或利好消息 市场供求关系 社会发展程度与人口增长规模 政府调控 一、重大的利好政策 目前是看不到有什么重大利好政策落地或风声传出来。关于深圳地铁14号线惠州段也受限于惠州常住人口不达标而被叫停。 去年7月出台的《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》一文，明确提到：申报建设地铁的城市一般公共财政预算收入应在300亿元以上，地区生产总值在3000亿元以上，市区常住人口在300万人以上。 这些年稍微关注惠湾楼市的人基本都听说过一个叫做深圳东的概念，这是什么鬼？无非就是在临深地区安家，在深圳工作，地铁通勤，工作回家两不误。目前惠州地铁项目暂时是凉了。关于深圳向东扩张，临深地区面临一次起飞的机遇，其实也是扯淡。深圳直接绕过惠州，去了一百多公里以外的汕尾划了块468平方公里的飞地，直接不带你一起飞。你怎么办？也向东扩？去和汕尾接壤的惠东老区扩吗？ 二、市场供求关系 惠阳多大？1208.6平方公里（含大亚湾的293平方公里）。去年在建的商品房建筑面积是多少？是1300万平米！如果以140平为一套的话，市场上还有92857套待开盘！翻开最近5年惠阳的房地产数据发现，这些年投入房地产市场的资金年年加码，一年几十亿的加，意味着什么？意味着房子只会越建越多！待上市的套数会突破十万套以上！问题是惠阳共总才多人？61万不到！有这么多刚需吗？没有，只剩下了炒！炒临深，炒完临深炒地铁。 东莞839万人口，8000多个亿的GDP，2倍于惠阳的面积，去年房地产开发投资为737亿，不到其GDP总量的9%！销售728万平米，1235个亿（均价1.7万），这才是房产升值的潜力股啊！ 问题是惠阳的GDP总量才544个亿，去年的房地产投资便占了其GDP总量的35%！以上种种的数字说明了什么？说明了惠阳的房子真的建得太多了！房子建这么多，说明市场早已是供大于求了，特别在如今经济下行的时期。 三、社会发展与人口增速 不用说都知道，现在整体环境不比以前了。目前支撑惠阳经济的仍然是工业制造业，占比达5成4。去年一年制造业和前年的差别有多大，看一看下图的走势。工业增加值下降，说明产能下降了，利润减少了。房子越建越多，有钱人却越来越少，房子上涨的动力在哪？ 在常住人口方面，其实增速一年也就1.5个百分点，几千人，房子却是一年上万套的累计。人口增长速度远远赶不上房子上市的速度，市场还是供大求。既然是供大于求，那也就意味着不会出现爆发式的上涨空间。这点可以从前年的均价和去年的均价看出来。2016年均价上涨是受到刚规划出台的14号线直通罗湖好消息刺激，炒了一波。 四、政府调控 政府不遏制房价都是好的，你还想他帮着你涨？户籍政策也只会越来越宽松，不会造成一户难求的现象。现在惠湾地区只要有2年连续社保和居住证及房产可以直接落户。不过用于发展的地块只会越来越少，开发成本只会越来越大，房子？当然也会水涨船高。 最后 之前已经买好房子如果合适的价位我觉得可以出手，再涨也是后来的事了，至少最近两三年是不会有什么大起大落或翻番涨的。至于粤港澳大湾区发展，更多的只是一种国家战略层面的高度，离发展落地到惠阳，还为时尚早。