市中心的老房子老小区，最后的结局究竟会怎样？结合以往经验和国外案例，谈下个人的看法，权作交流探讨，仅供参考。 第一、对老小区老房子的基本认识 01、老小区老房子占用土地性质 我们国家施行土地国有和集体所有两种所有制形式。 城市的土地一般属于国有，农村和城市郊区的土地属于集体所有。那么，市中心的老小区老房子很可能就是建在国有土地上的，但城中村集体所有的土地除外。 02、老小区老房子土地使用期限 根据老小区老房子建筑年代不同，房子的属性会有差异，早期的老小区，一般属于福利房。98年开始住房商品化改革之后，市中心建起来的老房子老小区，一般都属于商品房。 一般来说，福利房的土地使用权往往是划拨的，没有使用期限限制，但却是免费使用的；商品房的土地使用权往往是出让的，使用期限是70年；但也有划拨的，在商品房早期会有这种情况。比如，昆明市金星小区。 03、为什么要讨论老小区老房子的土地权利？ 很简单，“房随地走”。 房子不能凭空建盖，不能是空中楼阁，必须建在土地之上！建好之后，不能移动，属于典型的不动产。 因此，讨论房子避不开先讨论土地，土地权利属性决定房子的走向。 第二、土地性质决定老小区老房子的最终走向 01、城中村自建房 市中心也可能还有城中村，这些土地往往还是集体土地，集体土地上建盖起来的房子虽然老旧，但还是属于农房（农村合作建房也可归入农房中，部分是小产权房）。 由于宅基地没有使用期限限制，老旧农房只要能安全居住，不管户籍有没有迁出，依然可以继续居住、世代继承，房子的最终走向完全由产权人自己定。 当然，遭遇政府征收、拆迁，房子的最终走向就得跟着政策走，个人也就无法左右。 02、市中心福利房 市中心的各种老旧小区的单位福利房，土地往往是划拨的，没有使用期限限制，也不需要支付使用费。一般来说，只要房子还能安全居住，房子就可以继续居住、保有产权、世代继承。 但要注意，由于福利房是划拨土地，没有交费就使用，即便已经将产权分割到职工名下，但这类房子的最终走向，更多还是由政策决定。 比如，房改单位被撤销，单位不存在了，话语权就会弱化，原有权益可能难以维护，相应的福利房在老旧之后，容易被征收、拆迁，那这时老旧小区就很难保得住，不得不面临补偿安置。 03、市中心商品房 98年开始实行住房商品化，第一代商品房开始面世。 但其实，在98年之前，市场上也是有商品房的。有些早期的商品房权利表现形式是土地国有出让，但房子是委托承建，并不是像现在的商品房一样大面积建盖。 由于这类老旧小区老房子是属于纯商品房，土地已经交费，办了出让手续；房子也是钢筋、混泥土的混合物，也是花了钱买的，则这类老旧小区老房子，在经过一定房龄后，会面临改造，也就是这几年进行得如火如荼的老旧小区改造，延长房子的使用寿命，改善小区环境，让老房子老小区更好住。 这些改造完成后，下一步老房子仍面临使用寿命到期的问题，房子的最终走向，大致有以下一些： ①拆迁安置 市中心的老小区老房子，区位优势佳，配套完善，土地价值大，加上建筑密度低，往往会有很多开发商都愿意投资拆迁，在原址上重建商品住宅小区。 对于老房子的业主而言，可以选择货币补偿，拿现金走人；也可以选择回迁安置，继续在这个区域居住。 ②集资重建 市中心的老小区，区位优势佳，生活便利，容积率低，住户少，在70年届满时，房子已成危房，但又没有开发商愿意投资拆迁，业主可以再续70年的土地使用费，然后共同集资，委托专业的施工单位建盖住房，盖起来的新房，一部分归原有业主分配，多余部分可以出售，回笼资金。 ③收归国有 老小区的土地年限是70年，这个期限届满时，房子已经属于危房不能住了，又没有开发商愿意投资拆迁，业主也不能达成集资重建协议，房子不得不随同土地一起收归国有！ 政府收归国有之后，跟原来的业主就没有关系了，老旧危房可以连通土地使用权一起，再次挂牌出让，由摘牌单位自行拆除，然后按照规划建设。 ④再次续期 老旧小区老房子在70年土地使用期限届满时，仍然可以安全居住，那么，业主可以交钱后再续70年土地使用权，继续住在房子里。当然，买卖、抵押、继承、置换、赠与等产权转移也是可以的。 老旧小区老房子使用超过70年寿命是完全可能的！虽然国家标准是不低于50年，因为国外这样的例子比较多。 比如，新加坡组屋的产权年限就是99年，房子经过5年一小修，10年一大修之后，确实能住到99年，99年到期后，房子和土地一起收归国有，由国家再次统一分配，与原来的产权人就没有关系了。 像德国、美国、加拿大这些老牌资本主义国家，建盖商品房的历史都是上百年，他们很多房子的寿命已经超过100年！ 有个朋友在加拿大买的房子，买时的房龄已经287年了，传了好几代人，但依然可以正常居住，只是需要不断翻新、维修、维护，土地不是使用权，而是所有权，私人所有权，可以世代传承！为房子的永续存在奠定了产权基础。 但土地私有制不利因素就是需要每年缴税，这个税负还是比较重的，大致是两点几。也就是价值100万的房子，每年需要缴纳2万多的房产税，绝大部分税收归地方支配，用于改善当地民生，发展当地教育，雇佣警察维持当地治安，极少部分上交联邦财政，这可能是发达国家住房自有率偏低的一个重大原因！ 现在很多人盲目地呼吁出台房产税，但不要忘了别人的前提，就是土地是私有的！也就是说，自己所有的房子和土地是可以缴税的，因为谁来拆房子，产权人愿意就拆，不愿意的话，就“神圣不可侵犯！”即便国王来了，也可以说“不”！ 国外有个关于房子拆迁和私有财产保护的经典案例，就是“风能进、雨能进，但国王不能进！” 说的是普鲁士国王（德意志帝国前身）威廉一世，发现在自己的行宫前有个磨坊，比较低矮丑陋，影响了行宫形象！于是，他派人以国家的名义去征用，谁知道不管开什么条件，磨坊主都不答应。国王一怒之下，强拆了磨坊，但磨坊主却委托了律师，将国王告上法庭，最后法院判决国王恢复原状！理由是私有财产神圣不可侵犯。 但现在，我的房子是我的，却只是盖在别人的土地上，我只是租地，我租的地，70年租期到了，还要续交土地租金，然后房子才能保住；如果不交，即便房子能住，也要被收掉；而且就算续期了土地，每年持有房子还要交钱，该怎么说呢？不好说，所以，房产税难产！ 第三、市中心的老旧小区该怎么办？ 01、接受改造 这几年出台了政策，中央财政也划拨了大量资金，开启了大规模的老旧小区改造。我认为，如果不需要自己出钱，只是让度部分小区权利，就可以换回小区改造，是可以的。 毕竟，老旧小区改造完成后，各种居住配套会更好些，有利于提升居住体验，也有利于提升房屋价值，延长使用寿命。 02、加速置换 现在房价很高，有些同志可能买不起新建商品住宅，会退而求其次地买老旧小区，这是部分老业主置换老房子的好机会，套现离场，落袋为安，可能是不错的选择。 03、等待拆迁 最值钱的不是房子，而是土地！ 市中心的老旧小区，值钱的不是房子，而是土地，市中心的土地，寸土寸金，稀缺性不言而喻，正是由于这种稀缺性，导致很多开发商都愿意投资老旧小区拆迁。 因此，市中心的老旧小区老房子，基于所在区位优势带来的土地稀缺性，未来还是有多种选择，依然具有主动权，担心的就加速置换，淡定的就出租等待拆迁，应该都不会差。
谢谢邀请 老房子老小区最后的结局是什么？ 每个城市的老房子最后的结局不外乎两个，要么存在，要么消失。留下来的老房子都以不同的方式存在着，如北京的四合院，上海的老洋房，它们因承载着历史文化与建筑艺术价值而备受保护，并且将一直作为历史文化的标签被保护着留存下去。而中国大部分城市的老城区又将是怎样存在呢？基本上都会迎来逐步的升级改造，也就是我们常听说的“旧改”，这是老房子、老小区最后的结局。 为什么会采取“旧改”的形式呢？ 首先，老城区的老房子、老小区都存在历史遗留问题——老破旧。面临房龄老、户型旧、停车不便、绿化不足等问题，必须改。 其次，市中心老城区的房子虽然旧，但是周边配套资源优势却不可忽视。因为一个城市的中心基于多年发展的积累，基本上配套是非常齐全、成熟的。一般来说，市中心的老房子、老小区与学校、医院、商场等配套设施距离都不远。有些“老破旧”还因为有学区资源的“傍身”而价值备涨，甚至比新区的房子还要贵！因为老中心配套资源成熟等因素，所以，只能采取“改”而不是“拆”的形式。 随着中国城市化进程的推进，现在的政府正在进行大规模的旧改，这种形式比起传统的拆迁形式更温和适当，也能更好地保护建筑原貌，留存建筑价值。
很久以前就听说很多发达国家的老城区都是穷人住的，富人都住在郊区，那时就想着有朝一日也能到郊区住大房子。几十年过去，我已经实现了在郊区住大房子的梦想，回首看城里，城里的老房子大部分还在，可是房价飞涨，各个都成了纸面的百万富翁，千万富翁，各种羡慕嫉妒恨。 究其原因，第一主因是拆迁，次因是学区，其三是方便。 国外老城区是不能随便拆的，咱的北京城王府、大宅似乎也该留下，可是大部分四合院实在太破了，几十年的的私搭乱建，见缝插针，四合院早已变成“富”民窟，已经没有了保护的价值，拆旧盖新是最终的结局。 再说学区，一所学校的好坏很大程度上取决于生源的质量，当年轻的父母都已经在郊区的大房子里生儿育女时，优质的生源也外移了，几个传统的名校都是80～90年代打下的基础，名校办分校外移也已经在悄悄进行中，当然现在把郊区的大房子出租，自己带着孩子高价在学区租小旧房子住，他们是支撑老城区房价的主力。未来呢？政策一变名校搬迁，恐怕学区房就是一地鸡毛。 方便就不提了，网购时代，哪里都一样方便，停车是每天的事，上剧场几年也轮不上一回。 经济不好，公司也在外迁省房租，疫情之后，网上远程办公估计也和网购一样普及了，那时城里还有什么？还有开发商面对红着眼的钉子户大把地砸钞票吗？恐怕不会了。
八.九十年代的建的老旧小区，三四十年历史，己经老龙锺态。外墙斑驳，管道陈旧。由于楼层不是太高，又是钢筋混凝土结构，如果没有外力的冲击(比如地震)，再使用几十年不成问题。 有钱的城市，上海市对所有的老破旧小区实行全方位改造。屋面斜改坡，重新敷设PVC管道，外墙加厚水泥涂层，内墙出白，除了整体结构，整修无一遗留。外观上除旧换新，也为市容市貌增色不少。 我所在的三线城市，财政实力不够，市中心的老旧小区改造就缺少大刀阔斧的动力，仅在规范.卫生.沿街墙壁涂色做了些微变化，更新锈蚀的燃气.自来水管道和室外的电力布线。楼房只要不存在安全质量问题，正常使用完全可以。 八.十九十年代建的房子，布局不太合理，市民还是希望拆迁改造。一是能圈为商业中心，拆迁户就能享受到政策优惠，能圆一个新居的梦。二是棚改，国家下拨资金扶持，推倒老旧小区，重建新的居民小区。三是政府征收，建设公益项目。 毕竟老旧小区体量非常大，不可能所有一步到位，如果没有以上三点机遇，只能将就居住。 现在居住老旧小区的居民，很多是经济上不太富裕，或年龄较大的退休人员，拆迁是让人头疼的问题，几个钉子户就能让老旧小区重建推迟几年，甚至十年八年。不是财大气粗的开发商是玩不起的。 所以，有些规模不大的县市，宁可舍弃黄金地段的老旧小区，另择新址，政府机关.重心商业区.学校规化在新区。这样，扩大了城市面积，又减少了社会矛盾。
对于市中心的老小区，从二级旧里到上世纪中期的老公房小区，一般有 "拆, 改, 留"。过去几年以“拆”和动迁为主，这两年以“留”和“改”为主。 “拆” “拆”最常见也被大家最容易理解的就是拆除老房子，腾地给新的开发用。一般被拆除的地块有比较好的开发商投资开发意向，或者是市政项目动迁 (造地铁公路公共场馆等等)。 不过这两年一证一套了以后，拆迁暴富的时代就结束了。 “改”/ “留” 随着动迁成本不断增高以及房地产开发拿地速度减缓，以及各种风貌保护的实施，市中心老小区老房子开始由动迁变为保留以及改造。 对于比较有特色，地段比较好的老小区，可以让原居民迁走以后成片大改造，作为酒店，办公或者高档住宅等等用途，引入社会资金，面积和功能也和原来大有不同。 不过，个人觉得对于住在市中心老房子老小区的居民，如果想要改善生活，与其等待拆迁或者改造，其实不如自己主动想办法解决居住问题，毕竟有时候一等就是几年几十年。。。是否值得呢？ “拆”除了动迁以外，还可以原拆原还，在老小区拆除后在原址提高容积率新建住宅，增加原居民的居住面积以及公共设施。
规模大的，尤其是临街的小区，等待拆迁。规模小的，背街小巷的房子，拆迁不拆迁就难说了。不要以为每个人都能得到幸福感，有相当一部分老房子因为规模和位置的关系，最终成为城市建设的死角，这是极有可能的。对于上述这样的房子，政府不感兴趣，开发商更不感兴趣，所以最终拆迁无望，运气好了，政府给你刷刷墙，路面弄平整，至于说看不见的地方，比如地下管网，楼内线缆，修缮的可能性并不大。此外，停车位、绿化什么的，也没地方啊，所以没法搞。
市中心的老房子老小区的结果如何，大致分为三种情况：永久保留，拆迁，改造升级。这与经济是否发达无关，只是实行的时间不同。经济越发达的地区进行得越快，反之则进展越慢。 永久保留 市中心具有地方特色，传承文化价值的古建筑，只能维修复原，不可能拆迁也不会升级。比如上海的石库门，各种早期遗留的洋楼，古镇，具有极强的文化价值。都是受特别保护的古迹，与珍贵文物没有任何区别，所以市中心这一类建筑作为文化遗产，会永远传承保留。 拆迁 市中心有一部分老房子，老小区建设凌乱，而且建筑设计不合理，质量很差，想升级改造很困难。比如上海市中心60年代一家人分二三十个平方的老公房，连卫生间都没有，每天还得倒马桶刷马桶。居住在那里不仅生活十分不便，而且房屋严重破损老化，几乎无法修复，升级改造没有任何意义。 还有八九十年代建造的小区，因为建筑技术落后，都是砖混结构，户型老套，根本不适合现代生活。这种房屋建筑材料很差，想改变户型几乎不可能，有的甚至已经开裂走形。象这两类房屋都在城市规划和建设委员会的拆迁规划当中，只是迟与早的事。 上海经济发达，城市建设进度非常快，一般城市无法比拟。但到目前仍然还是有很多已经规划拆迁的老房子老小区，还没有具体实施。这些居户也正翘首以待，希望尽快拆迁改变居住条件，早日过上幸福的生活。 改造升级 90年代中后期建设的小区，建筑技术已经相当先进，材料和结构，户型都比较科学合理。这些房屋还可以对户型进行小型改动，以期更符合现代生活方式。只是当时流行平顶，会有开裂漏水现象，再就是没有普及安装电梯，对现在的生活带来很多窘境。尤其是老龄化严重，没有电梯导致老人行动困难。 上海对这一类小区已经开始进行升级改造，首先是将平顶收起改成斜坡顶。无论是从实用防漏水还是市容市貌来说，都有了极大的改观，效果特别明显。下水道加粗加深重新安装，重新设计建造电梯。这些小区经过升级改造后，与现在新建的小区区别不是很大，已经十分宜居了。 市中心的老房子老小区不外乎以上三种结果，特别是第二种情况，这类人目前生活最艰难，居住最不方便。只有全民努力发展经济，才能够加快拆迁进度，早日过上幸福的生活。
对于市中心不会大范围迁移的城市，老小区也会越来越贵，价值攀升。 市中心会迁移的城市，原来市中心的老房子和老小区，大概率成为“贫民窟”般的存在。 对于大多数城市来说旧城改造，整体的成本很高，所以政府的最优选择就是把资源投入到其他可快速发展的区域。医和疗资源教育资源迁移，必然会导致城市中心的迁移。 对于老小区的去留问题，其实目前各大小城市的策略大多一致： 统筹推进老旧小区综合整治和有机更新。开展老旧小区抗震加固、建筑节能改造、养老设施改造、无障碍设施补建、多层住宅加装电梯、增加停车位等工作，提升环境品质和公共服务能力。建立老旧小区日常管理维护长效机制，促进物业管理规范化、社会化、精细化。 可预见的是，未来除非公共基础设施建设，或者高溢价的大型商住项目，老房子动迁的可能性极小。大概等待它的只能是慢慢老去......
其实有很多人指责老城区的老破小，年代旧环境不好，等等一些问题。但是市中心的老婆小，毕竟是市中心，买房子买的就是地段这种老破小已经占据了城市的中心位置，所以貌似的破旧，只是外表的一些简陋，现在再新的房子，20年之后依然是破旧，但是经过对比之后，咱们可以发现老城区的老破小身边有优质的学区。便捷的商务资源，所以这种核心位置迟早是要拆迁的。一旦出现拆迁这种房子的价值依然会显现出来，因为城市的拆迁是按地段分配的，这种好地区的房子，可以达到一赔二，甚至一赔三平方米。所以这种老破小可能暂时住着不太舒服，但是一旦遇上拆迁，无论是面积还是价格，给的补偿标准，都会相对比较高。个别地段还会出现，拆迁后可以返回原住址，并且多送几平方面积。还有几平方的优惠价。所以老破小最重要的优势就是地段。
随着城市的发展，市中心的老房子老小区最后的结局会是什么？ 一、市中心的老房子 在城市中心，有这样一片房子，被称为老城区的“老破小”。这部分老小区是城市最初起步时兴建的房子，随着城市的发展，城市范围越来越来，而这片老房子所在的区域，就成了城市的中心地段。 在市中心区域，是城市中最繁华的地段，是中心商圈辐射范围。有着最成熟的配套，比如交通枢纽站（高铁、地铁、轻轨、公交、出租车集中集散），比如各大银行的分行，比如各大商超（新世纪、永辉、国美、苏宁、盒马等），又比如各大名校、各大医院等，可以说是整座城市中拥有配套最成熟最齐全的区域。而这片老房子与众多现代化高楼大厦并立，成为了城市中心一道别样的风景。 但老房子因为建筑年代久远，房子外观已经破败不堪，显得又破又旧，老小区楼栋经常脏乱差，房子室内格局相对新楼盘新小区也较小，甚至部分老房子都有了成为危房的“潜力”，也难怪被称为“老破小”。 二、“老破小”的结局 老小区的老房子确实堪称“老破小”，但它们所处的区域却是这个城市最有价值的区域，那么随着新型城镇化的推进，这片老房子的结局会是什么呢？ 首先，少量危房或被拆迁重建。一部分老房子建筑年代太过久远，或已有四五十年的房龄，房子上的青瓦片已经摇摇欲坠，房子下的横梁已难再支撑房子不倒塌。类似于这样的老房子，已经成为了危房，唯有拆迁后重新规划，才能保持城市的更新。 其次，大部分老房子会因为“旧改”而焕发新貌。而大多数的老房子，虽然看似“老破小”，但房龄才三十年左右，房子还能继续居住。针对这类老房子，我国今年要重点推进的“旧改”，或将成为这批老房子的福音。 最后，是“拆”是“改”，都要“因地制宜”。拆，是要推倒了重来，居民也得离开长期居住的地方；而“改”，是小修小补，相对更加温和，也更节约人力物力。对于不同的城市，同样是城市中心，但城市发展的道路不同，城市规划发展的方向不同，对于城市中心老房子的处理办法也不尽相同，究竟是“拆”还是“改”，都需要“因城施策”。 综上所述，城市发展的脚步从未停止，城市更新的步伐也在一直推进，城市中心的老房子处于最有价值的区域，已经影响到城市发展，或被“拆”，或被“改”，总之，都需要“因地制宜”。 我是小黑，房地产资深从业者，感谢阅读，如果喜欢请关注“文说楼市”，更多精彩好文等您来，欢迎大家在评论区留言！